양도 또는 취득의 시기

양도소득세 과세대상인 토지 건물 등 자산의 거래는 계약을 체결하고 중도금 · 잔금을 지급한 후 소유권을 이전하기까지 상당한 기간이 소요된다. 이러한 거래과정 중 어느 시점을 양도 또는 취득의 시기로 보느냐에 따 소득의 귀속연도, 양도차익, 장기보유특별공제 및 세율 적용시 보유기간의 계산, 비과세 · 감면요건 등이 달라지므로 그 시기 구분의 필요성이 있다고 할 것이다. 

매매 등 일반적인 거래

 

1. 원칙적 대금청산일 기준(소득세법 시행령 제162조 제1항~제7항) 

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 계약상 잔금지급일과는 관계없이 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.  

2. 예외적 등기접수일 기준  

다음의 경우에는 예외적으로 등기 등록 또는 주주명부 등에 기재된 접수일로 한다. 

(1) 대금을 청산한 날이 분명하지 아나한 경우에는 등기부 · 등록부 또는 명부 등에 적힌(기재된) 등기 등록접수일 또는 명의개서일로 한다.

(2) 사실상의 대금청산일 이전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 하는 경우에는 등기부 · 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 · 등록접수일 또는 명의개서일을 양도 · 취득시기로 본다. 

특수한거래

 

1. 장기할부조건부매매 

장기할부조건부로 양도하는 경우에는 소유권이전등기접수일 · 인도일 또는 사용수익일 중 빠른날을 양도 또는 취득사기로 한다 이 경우 단기할부의 경우에는 일반 매매로 보아 대금청산일과 등기 · 등록일 중 빠른 날이 양도 또는 취득의 시기가 된다. 

2. 수용에 의한 양도시기 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률 에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 한다. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권에 관한 소송판결 확정일로 한다. 

3. 건설한 건축물 

자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축한 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

4. 상속과 증여 

(1) 상 속 

상속에 의하여 자산을 취득한 경우에는 상속개시일이 취득시기가 된다. 

(2) 증 여 

증여에 의하여 자산을 취득한 경우에는 증여를 받은 날이 취득시기가 된다. 

5. 완성 또는 확정되지 아니한 자산의 대금청산이 먼저 이루어 진 경우 

해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. 신축아파트의 경우 건설사업자의 해당 주택이 완성되지 않은 상태에서 매수자의 분양대금이 완납된 경우가 이에 해당된다. 여기서 완성 또는 확정 된 날이라 함은 위 3.의 자가건설 건축물 규정을 준용한다. 

6. 환지처분받은 토지 등 

「도시개발법」 및 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가된 토지에 대한 취득시기와 감소된 면적의 양도시기는 환지처분의 공고가 있는 날의 다음 날로 한다.

7. 점유시효취득 부동산 

20년간의 소유의사로 부동산을 점유하여 소유권을 취득한 경우에는 해당 부동산의 점유개시일이 취득시기가 된다. 즉, 점유기간 동안 보유이익이 양도를 통하여 실현된 경우 해당 소득을 점유자에게 귀속시키기 위함이다. 

8. 특정주식 

특정주식의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식 등을 양도함으로써 해 당 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 수차에 걸쳐 분할하여 양도한 경우는 양도한 날로부터 3년간 소급하여 적용한다. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. 

9. 취득시기가 분명하지 않은 경우 

양도자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. 

10. 법원의 무효판결로 환원된 자산 

법원의 무효판결로 환원된 자산은 당초 취득일에 취득한 것으로 본다. 

11. 분양권 등 취득 및 양도시기 

부동산분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 의한 모든 권리를 양도한 경우 에 그 권리의 취득시기는 그 권리가 확정된 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고, 타인으로부터 그 권리를 인수받을 때에는 잔금청산일이 취득의 시기이다. 

의제취득시기

 

‘의제취득’이라 함은 해당 자산의 양도 당시 화폐가치와 취득 당시 화폐가치의 시간적 불일치를 해소시키기 위히여 자산별로 다음의 의제일에 해당 자산을 취득한 것으로 본다.

1. 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타 자산

부동산, 부동산에 관한 권리, 기타 싼은 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것을 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.  

2. 주식 및 출자지분 

주식 및 출자지분은 1985년 12월 31일 이전에 취득한 것을 1986년 1월 1일 에 취득한 것으로 본다.