양도차익의 산정

양도차익의 산정기준

양도자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도자산의 물건마다 구분하여 서로 같은 가치기준에서 비교되어야만 해당 자산의 보유로 언한 실현이익의 의미를 갖게 된다. 이러한 관계로 「소득세법」은 양도자산의 양도차익 산정기준을 다음과 같이 규정하고 있다.

1. 동일기준 적용 원칙(양도가액 우선주의) 

양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(매매사레가액 · 감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액 · 감정가액 등을 포함한다)에 띠를 때에는 취득 가액도 실지거래가액(매매사례가액 · 감정가액 · 환산가액이 적용이 되는 경우 그 매매사례가액 · 감정가액 · 환산가액)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다(소득세법 제100조 제1항)

2. 물건별로 구분계산(소득세법 제100조 제2항) 

양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시 의 기준시가에 따라 안분하여 계산하고, 다만 당시의 감정평가액이 있는 경우에는 감정평가액에 따라 안분한다.

3. 물건벌 가액 적용기준 

양도소득세 과세대상 자산을 양도한 경우에는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산함을 원칙으로 한다. 다만, 실지거래가액이 불분명한 경우 에는 추계가액, 즉 매매사례가액, 감정평가가액, 환산된 취득가액으로 하고 매매사례가액 또는 감정가액이 특수관계에 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우로서 부득이한 경우에는 기준시가 순서에 의하여 양도차익을 산정한다.  

양도차익의 계산(가액 적용기준)

 

양도차익 계산방법은 실지거래가액을 적용하여 산출히는 방법과 추계가액을 적용히여 산출하는 방법이 있다. 

1. 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 

실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 총수입금액인 양도가액 은 실지양도가액에 의하고 취득가액도 실지취득가액에 의하며, 자본적 지출과 양도비용도 증빙서에 입증된 실지로 소요된 비용으로 한다. 다만, 토지나 건물을 양도한 경우 신고의무자가 그 신고를 아나한 경우에는 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부(등기정보)에 기재한 거래가액을 실지거래 가액으로 추정한다. 단, 등기부장 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니한다. 

(1) 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 구조(실지거래가액을 알 수 있는 경우) 

 양도차익=실지양도가액-실지취득가액-기타필요경비(양도비용,자본적 지출액 등)

(2) 실지거래가액(양도가액 및 필요경비) 

① 실지양도가액 : 실지양도가액이란 자산을 양도하고 받은 대가를 밀한다. 즉, 해당 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이다. 

② 실지취득기액 : 실지취득가액이란 취득에 소요된 실지거래가액으로서 취득방법에 따라 다음 ㉠~㉢의 가액으로 한다(소득세법 제160조). 

㉠ 양도소득세 과세대상 자산의 취득에 실제로 든 금액을 확인할 수 있는 경우에는 다음 ㉮와 ㉯의 금액 합계액 

 ㉮ 취득가액 : 자산의 취득에 든 실지거래가액 

 ㉯ 취득부대 비용 : 자산을 취득하기 위하여 직접 지출하거나 피할 수 없는 부대비용 

㉡ 의제취득일 이전에 취득한 자산(상속받거나 증여받은 지산을 포함한다)의 취득가액은 다음 ㉮와 ㉯의 금액 중 큰 금액으로 한다. 

 ㉮ 양도가액을 기준으로 한 환산취득가액 

 ㉯ 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일 전날까지의 소유기간 동안의 생산자물가상률      을 곱한 금액을 더한 금액 

㉢ 상속 및 증여받은 자산의 취득가액 

 ㉮ 일반적인 경우 : 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 상속 및 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속 및 증여재산가액 또는 그 증 · 감액을 취 득가액에 더하거나 뺀다. 

 ㉯ 가업상속공제를 적용받은 경우(가업상속 이월과세) : 「상속세및 증여세법」 에 따라 가업상속공제를 적용받은 경우 상속세가 과세 되지 않으며, 해당 상속재산을 양도하는 경우 피상속인의 취득시부터 상속개시일까지 양도차익이 과세되지 않는 문제점이 있어 다음 ⓐ,ⓑ 의 금액을 합한 가액을 취득가액으로 한다. 

ⓐ피상속인의 취득가액 × 해당 자산가액 중 가업상속공제가 적용된 비율 

ⓑ상속개시일 현재 해당 자산가액 X(1 - 가업상속공제적용률) 

③ 자본적 지출액 (관리 · 유지를 위한 수익적 지출액은 제외) 

 ㉠ 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용 · 화해비용 등의 금액으로서 지출한 연도의 사업소득금액 계산상 필요경비에 산입되지 아니한 금액과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용 · 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다. 

 ㉡ 용도변경을 위하여 지출한 비용 개량을 위하여 지출한 비용, 이용의 편의를 위하여 지출한 비용, 장애물철거비용, 사방사업베 

 ㉢「하천법」 등 기타 법률에 의하여 토지소유자가 양도자산과 관련하여 부담한 수익자부담금, 개발부담금, 재건축부담금 

 ㉣ 당해 지산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비 

 ㉤ 토지이용의 편의를 위하여 도로를 신설한 경우 시설비 

 ㉥ 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 기부한 경우 도로에 해당하는토지의 가액 

④ 앙도비용 : 필요경비로 인정되는 양도비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출 한 계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성비용과 증권거래세등 

2. 추계가액에 의한 양도차익 계산 

실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 추계가액 즉, 매매사례가액, 감정 가액, 환산취득가액, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한다. 이 경우 자본적 지출과 양도비용은 법률규정에 따른 필요경비개산공제액으로 한다.