양도소득금액의 계산과 양도소득세 과세표준 계산

양도소득금액의 계산

 

(1) 소득별로 구분 계산  

양도소득금액은 소득자별로 디음 ①의 부동산관련 지산, ②의 주식관련 자산, ③파생상품관련 자산으로 구분한 소득별로 계산한다.

 

①토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산의 양도소득금액 

② 주식 또는 출자지분의 양도소득금액  

③ 파생상품의 양도소득금액

(2) 양도차손이 발생한 경우 양도차손 공제 

양도소득금액을 계산할 때 필요경비가 양도가액을 초과한 경우, 즉 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 위 ①의 부동산관련 자산, ②의 주식관련 자산, ③파생상품관련 자산의 각각 소득별로 해당 자산에서 발생한 양도소득금액에서 해당 양도치손을 아래 ①과 ②의 순차에 따라 공제한다(소득세법 시행령 제167조의2). 

① 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액 

② 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액 

(3) 결손금이 발생한 경우 

소득별로 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 다른 소득금액과 합산하거나, 다음 연도에 이월하여 공제할 수 없다. 

1. 양도소득금액의 계산구조(소득세법 제95조 제1항)

양도소득금액은 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 그럼에도 장기보유특별공제는 자산별로 공제 가능한 것과 공제할 수 없는 대상이 있으므로, 양도소득금액 계산구조를 자산별로 살펴보면 등기 유무, 보유기간 등에 따라 다음과 같이 계산된다. 

(1) 토지와 건물, 주택조합원입주권 양도 

① 3년 이상 보유한 등기된 토지와 건물, 주택조합원입주권의 양도 

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득

② 미등기된 토지와 건물, 미등기주택조합원입주권의 양도(장기보유특별공제가 불가능하다) 

양도차익 = 양도소득

③ 등기 여부에 관계없이 3년 미만 보유한 토지와 건물, 주택조합원입주권 (장기보유특별공제가 불가능하다)

양도차익 = 양도소득

(2) 토지와 건물, 주택조합원입주권 이외의 과세대상 자산과 국외자산의 양도(장기보유특별공제 대상 자산이 아니다) 

양도차익 = 양도소득

2. 장기보유특별공제 

(1) 취 지 

장기보유특별공제는 물적 공제로서, 양도차익 중 화폐가치 하락에 따라 물가상승으로 인한 이익부분을 공제하여 장기보유를 유도하여 결집효과와 동결효과를 완화하는 효과가 있다. 

 

(2) 장기보유특별공제의 적용대상 자산(소득세법 제95조 제2항) 

장기보유특별공제는 국내에 소재한 3년 이상 보유한 등기된 토지 · 건물 · 주택조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)만을 대상으로 한다. 다만, 다음에 해당하는 자산은 장기보유특별공제를 적용할 수 없다. 

① 토지나 건물, 주택조합원입주권 중 3년 미만 보유한 후 양도한 경우 

② 토지나 건물, 주택조합원입주권 중 미등기자산의 양도 

③ 국외소재 부동산 

(3) 장기보유특별공제(소득세법 제95조 제2항) 

① 장기보유특별공제액 : 장기보유특별공제는 공제대상 자산의 양도차익에 보유기간의 장단에 따라 보유기간별 장기보유특별공제율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 주택조합원입주권의 경우 「도시 및 주거 환경정비법」상 재개발 · 재건축 사업시행에 따른 권리변환 과정에서, 조합원입주권으로 전환되기 전 ‘종전 주택’(토지 · 건물인 기간을 말한다)인 기간에 발생한 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 적용한다. 

② 보유기간별 장기보유특별공제율

 

공제대상	보유기간	공제액
		일반부동산	과세되는 1세대 1주택
등기된 토지,건물 및 주택 조합입주권	3년 이상 4년 미만	양도차익의 10%	양도차익의 24%
	4년 이상 5년 미만	양도차익의 12%	양도차익의 32%
	5년 이상 6년 미만	양도차익의 15%	양도차익의 40%
	6년 이상 7년 미만	양도차익의 18%	양도차익의 48%
	7년 이상 8년 미만	양도차익의 21%	양도차익의 56%
	8년 이상 9년 미만	양도차익의 24%	양도차익의 64%
	9년 이상 10년 미만	양도차익의 27%	양도차익의 72%
	10년 이상	양도차익의 30%	양도차익의 80%

③1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 경우 장기보유특별공제액 계산 : 3년 이상 보유한 고가주택을 양도한 경우에는 위의 과세되는 1세대 1주택 공제율에 해당하는 24%~80%에 해당하는 공제율을 적용하여 계산한 금액에 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다.

고가주택에 대한 장기보유특별공제=해당주택의 장기보유특별공제액 x 양도가액-9억원/양도가액

(4) 장기보유특별 공제시 보유기간 계산 

장기보유특별공제는 공제대장 자산의 보유기간은 다음의 기간으로 한다. 

일반적인 경우		해당 자산의 취득일로부터 앙도일까지로 한다
상속	일반상속	해당 자산의 상속개시일로부터 양도일까지로 한다
	가업상속	가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 가업상속공제 받은 자산 은 피상속인이 해당 자산을 취득한 날로부터 상속인의 양도일까지를보유기간으로 한다
증여받은 경우		해당 자산의 증여받은 날로부터 양도일까지로 한다
증여자산 이월과세 특례 적용시		증여한 자가 해당 자산을 취득한 날로부터 증여받은 자가 앙도한 날까지로 한다.
주택입주권		주택 취득일로부터 관리처분계획인가일까지로 한다.
비사업용 토지로세    2018년 1월 1일      이전에 취득하여    보유하고 있는 자산		2018년 1월 1일부터 기산하여 앙도일까지 보유기간공제율을 적용 한다.

양도소득세 과세표준 계산

 

양도소득이 있는 자는 다음의 소득별로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원의 양도소득기본공제금액을 공제한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 과세표준은 같은 세율이 적용되는 자산별로 구분하여 계산한다. 

(1) 토지 · 건물, 부동산에 관한 권리(미등기 양도자산의 양도소득금액은 제외) 및 기타자산 의 양도소득금액 

(2) 주식 및 출자지분의 양도소득금액 

(3) 파생상품관련소득