매매의 성립에 대하여[계약법]

매매계약의 성립 

1. 의사표시의 합치 

(1) 매매계약은 재산권이전과 대금지급에 관한 합의가 있으면 성립한다.  

(2) 따라서 매매계약의 세부사항(계약비용, 채무의 이행시기, 이행장소 등)에 관한 합의까지는 필요 없다. 

2. 재산권의 이전 

(1) 매매계약은 재산권의 이전을 대상으로 한다. 재산권에는 물권, 채권, 지적재산권 등이 있다. 

(2) 타인 소유의 물건이나 권리도 매매의 대상물이 될 수 있다. 다만, 매도인은 그 물건 또는 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 할 의무가 있다. 

(3) 장래에 생길 물건이나 권리도 매매의 대상물이 될 수 있다.

3. 대금의 지급  

매매에서 반대급부는 금전에 한한다. 반대급부가 금전 외의 재산권이면 교환에 해당한다. 

4. 현실매매 

현실매매도 매매의 일종이므로 매매에 관한 규정이 준용된다.

매매의 예약 

민법 제564조 【매매의 일방예약】 ① 매매의 일방예약은 예약완결권자가 매매를 완결할 의 사를 표시한 때에 매매의 효력이 생긴다. 

② 제1항의 의사표시를 할 수 있는 기간을 정하지 않은 경우에는 예약상의 의무자는 적절한 기간을 정하여 매매를 완결할지 여부를 확답할 것을 예약완결권자에게 촉구할 수 있다. 

③ 예약상의 의무자기 제2항의 기간 내에 확답을 받지 못한 경우에는 예약은 효력을 잃는다. 

1. 예약의 의의 

(1) 예약이란 장차 본계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약이다. 매매의 예약은 보통 청구권을 확보하기 위해서나 채권을 담보하는 수단으로서 활용 된다. 

(2) 본계약은 채권계약일 수도 있고, 물권계약일 수도 있고, 가족법상의 계약일 수도 있다. 그러나 예약은 언제나 채권계약이다. 

2. 예약의 종류 

(1) 편무예약과 쌍무예약 

이는 본계약체결의무를 누가 부담하느냐에 따른 구별이다. 본계약체결의무를 어느 일방이 부담하면 편무예약이라 하고, 쌍방 모두 부담하면 쌍무예약이라 한다. 

(2) 일방예약과 쌍방예약 

이는 예약완결권을 누가 가지느냐에 따른 구별이다. 예약완결권을 어느 일방이 가지면 일방예약이라 하고, 쌍방 모두 가지면 쌍방예약이라 한다. 

3. 매매의 일방예약 

(1) 일방예약의 법적 성질 

일방예약은 예약완결권의 행사를 정지조건으로 하는 매매계약이다(다수설). 

(2) 예약완결권  

① 의의 : 예약완결권은 일방적인 의사표시로써 매매를 완결할 수 있는 형성권이다. 

② 성질 : 예약완결권은 형성권이므로 특약이 없는 한 예약이 성립한 때로부터 10년(제척기간에 해당)내에 행사해야 한다. 제척기간의 경과 여부는 법원의 직권조사사항이다. 예약완결권은 재산권이므로 양도성이다. 다만, 예약완결권의 양도 시에는 채권양도의 대항요건(제450조)을 갖추어야 한다. 부동산물권이전을 위한 본계약의 예약완결권은 가등기 할 수 있다. 

③ 행사 : 예약완결권자는 예약의 상대방 및 그 승계인에 대하여 예약완결권을 행사해야 한다. 예약완결권의 행사기간에 대해서는 당사자 사이의 약정이 있으면 그에 의하고, 약정이 없는 경우 예약상의 의무자는 적절한 기간을 정하여 매매를 완결할지 여부를 확답할 것을 예약완결권자에게 촉구할 수 있다. 예약상의 의무자가 적절한 기간 내에 확답을 받지 못한 경우에는 예약은 효력을 잃는다.(제564조 제2항 및 제3항). 

계약금계약 

1. 계약금의 의의 

계약금이란 계약을 체결하면서 그에 부수하여 당사자 한쪽이 상대방에 대하여 지급하는 금전이나 그 밖의 물건이다 

2. 계약금계약의 성질 

(1) 종된 계약 

계약금계약은 매매계약에 종된 계약이다. 따라서 매매계약이 무효 · 취소되면 계약금계약도 당연히 실효된다(이를 ‘부종성’이라 한다). 다만, 계약금 계약은 매매계약과 동시에 행해질 필요는 없다. 

(2) 요물계약 

계약금계약은 금전이나 그 밖의 물건의 지급을 요건으로 하는 요물계약 이다. 

3. 계약금의 종류 

(1) 증약금 

계약금은 계약체결의 증거로서의 의미를 가지는데, 이를 증약금이라 한다. 계약금은 언제나 증약금으로서의 성질을 가진다. 

(2) 해약금 

계약금은 해제권을 보류하는 성질을 가지는데, 이를 해약금이라 한다. 민법은 계약금을 해약금으로 추정하고 있다(제565조 제1항) 

(3) 위약금  

계약금은 채무이행을 확보하기 위한 성질을 가지는데, 이를 위약금이라 한다 계약금이 위약금으로서의 성질을 가지기 위해서는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있어야 한다. 

* 위약금의 종류 

1. 위약금에는 손해배상액의 예정과 위약벌이 있다. 

2. 손해배상액의 예정이란 채무불이행의 경우에 채무자가 지급해야 할 손해배상액을 당사자가 미리 계약으로 정하는 것이다. 채무자의 채무불이행이 있는 경우 채권자는 실손해를 묻지 않고 바로 예정된 배상액을 청구할 수 있다. 예정된 배상액이 부당하게 많은 경우에는 법원이 이를 직권으로 감액할 수 있다. 

3. 위약벌이란 손해배상 이외에 사적 제재로서 따로 받기로 약정한 경우를 말 한다. 위약금의 경우에는 위약금 이외에 별도의 손해배상청구가 가능하다. 위약벌의 경우에는 약정된 금액이 과도하더라도 법원이 직권으로 감액할 수는 없다. 

4. 민법은 위약금을 손해배상액의 예정으로 추정하고 있다(제398조 제4항). 

4. 해약금에 의한 계약해제 

제565조 【해약금】 ① 매매의 당사자 한쪽이 계약당시에 금전이나 그 밖의 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 지급한 경우에는 당사자 간에 다른 약정이 없으면 당사자의 한쪽이 이행에 착수할 때까지 지급한 자는 이를 포기하고 받은 자는 두 배의 가액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 

② 제1항의 경우에는 제551조를 적용하지 않는다. 

(1) 행사기간 

① 해제권을 행사할 수 있는 기간은 당사자의 한쪽이 이행에 착수할 때까지이다. 

② 당사자의 한쪽이란 매매당사자의 ‘양쪽’ 중 어느 한쪽을 말한다. 따라서 매도인이 이행에 착수한 바가 없더라도 매수인이 이미 이행에 착수한 경우 매도인과 매수인은 더 이상 해약금에 의한 계약해제는 할 수 없다. 

③ 이행의 착수란 채무이행의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말하고 이행의 준비만으로는 부족하다. 중도금을 지급한다든가, 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것은 이행의 착수에 해당한다. 

(2) 행사방법 

① 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 지급한 자는 이를 포기하고, 받은 자는 두 배의 가액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다. 

② 지급한 자는 계약을 해제하겠다는 의사표시만 하면 계약을 해제할 수 있다. 이 경우에는 당연히 계약금포기의 효력이 발생하므로 별도의 포기의사가 필요 없다. 그러나 받은 자는 계약을 해제하겠다는 의사표시만으로는 부족하고 반드시 계약금의 두 배의 가액을 현실적으로 상환해야만 계약을 해제할 수 있다. 

(3) 행사효과 

① 해약금에 의한 계약해제 역시 계약이 소급적으로 소멸한다. 그러나 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행을 전제로 한 것이 아니므로 원상회복의무나 손해배상청구권의 문제가 발생하지 않는다. 

② 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행으로 인한 계약해제(법정해제)에 영향을미치지 않는다. 

(4) 제565조의 성격 

해약금에 의한 계약해제에 관한 제565조 규정은 임의규정이므로 당사자의 특약으로 이를 배제하는 특약은 유효하다.

 

매매계약의 비용부담 

제566조 【매매계약 비용의 부담】 매매계약에 관한 비용은 당사자 앙쪽이 똑같이 나누어 부담한다. 

(1) 매매계약에 관한 비용은 당사자 양쪽이 똑같이 나누어 부담한다(제566조). 

계약비용에는 토지측량비용, 감정평가비용, 계약서작성비용 등이 있다. 

(2) 그러나 등기비용과 같은 이행(변제)비용은 계약비용이 아니므로 매수인이 부담하는 것이 거래관행이다. 

 

유상계약에의 준용 

매매에 관한 규정은 계약의 성질이 준용을 허용하지 않는 경우를 제외하고는 다른 유상계약에 준용된다(제567조).