매매계약에서 권리의 하자에 대한 담보책임

1. 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우 

민법 제569조 【타인의 권리 매매】 매매의 대상이 타인의 권리인 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 한다. 

제570조 【타인의 권리 매매와 매도인의 담보책임】 제569조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제 할 수 있다. 다만, 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인의 권리가 아님을 안 때에 는 손해배상을 청구할 수 없다. 

①성립요건 

㉠ 매매대상물이 현존해야 한다. 매매대상물 자체가 전혀 존재하지 않거나 계약체결 전에 이미 소실된 경우에는 계약체결상의 과실책임(제535조)이 문제될 뿐 담보책임의 문제는 발생하지 않는다. 

㉡ 매매대상물에 관한 권리의 전부가 타인에게 속하기 때문에 그 권리를 이전할 수 없어야 한다. 타인권리의 매매도 유효하나, 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 담보책임을 진다. 

② 담보책임의 내용 

㉠ 계약해제권 : 매수인은 선의 · 악의를 불문하고 이행의 청구 없이 계약을 해제할 수 있다. 

㉡ 손해배상청구권 : 선의의 매수인에게만 인정된다. 손해배상액의 범위는 이행이익의 손해배상이며, 손해배상액의 산정시기는 이행불능 당시의 시가를 표준으로 산정한다. 

㉢ 제척기간의 적용 여부 : 제570조에서 인정되는 계약해제권과 손해배상청구권의 행사에는 제척기간이 적용되지 않는다. 

㉣ 채무불이행책임과의 결합 여부 : 판례는 전부 타인의 권리의 경우에 매수인에게 권리를 이전할 수 없는 것이 매도인의 고의 · 과실로 인한 때에는 매수인은 담보책임 외에 채무불이행책임을 물을 수도 있다고 한다. 

③ 선의의 매도인보호에 관한 특칙  

㉠ 매도인은 계약 당시 매매의 대상이 자기의 권리가 아님을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다(제571조 제1항). 이 경우에 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인의 권리가 아님을 안 때에는 매도인은 매수인에게 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다(제571조 제2항). 

㉡ 제571조 규정은 본래적 의미의 담보책임의 내용이 아니라 선의의 매도인을 보호하기 위한 특별규정이다. 

2. 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우 

제572조 【권리의 일부가 타인의 권리인 경우와 매도인의 담보책임】 ① 매매의 대상이 된 권리의 일부가 타인의 권리이어서 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우에는 매수인은 그 부분의 비율에 따른 대금의 감액을 청구할 수 있다. 

② 제1항의 경우에 나머지 부분만이면 매수인이 그 권리를 매수하지 않았을 때에는 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다. 

③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다. 

제573조 【제572조의 권리행사기간】 제572조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 그 사실을 안 날부터, 악의인 경우에는 계약한 날부터 1년 내에 행사해야 한다. 

① 성립요건 

㉠ 매매대상물에 관한 권리의 일부가 타인에게 속하기 때문에 그 권리를 이전할 수 없어야 한다. 

㉡ 단일한 권리의 일부가 타인에 속하는 경우뿐만 아니라 여러 개의 권리를 일괄하여 매매의 대상으로 정한 경우에도 그 가운데 이전할 수 없게 된 권리부분이 차지하는 비율에 따른 대금산출이 불가능한 경우에는 제572조가 적용된다는 것이 판례의 태도이다. 

②담보책임의 내용 

㉠ 대금감액청구권 : 매수인의 선의 · 악의를 불문하고 타인에게 속하는 부분의 비율에 따라 대금의 감액을 청구할 수 있다. 대금감액청구권은 계약의 일부해제에 해당하므로 형성권이다. 

㉡ 계약해제권 : 선의의 매수인은 이전된 부분만이면 이를 매수하지 않았으리라는 사정이 있는 경우 계약 전부를 해제할 수 있다. 

㉢ 손해배상청구권 : 선의의 매수인은 대금감액 또는 계약해제와 아울러 손해배상도 청구할 수 있다. 

㉣ 제척기간 : 선의의 매수인은 그 사실을 안 날부터 1년 내에, 악의의 매수인은 계약한 날부터 1년 내에 권리를 행사해야 한다. 

3. 수량부족 · 일부멸실인 경우 

제574조 【수량부족 일부멸실과 매도인의 담보책임】 수량을 지정한 매매의 대상물이 부족한 경우와 매매 대상물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족한 사실이나 멸실된 사실을 알지 못한 때에는 제572조와 제573조를 준용한다. 

① 성립요건 

㉠ 수량부족 : 매매대상물은 특정물이어야 한다. 종류물매매에서는 급부된 물건이 부족한 경우 이는 채무불이행책임이 문제될 뿐 담보책임의 문제는 발생하지 않는다. 또한 수량을 지정한 매매에서 대상물의 수량이 부족해야 한다.  

㉡ 일부멸실 : 매매대상물의 일부가 계약체결 당시에 이미 멸실되어야 한다. 

② 담보책임의 내용 

㉠ 매수인이 선의인 경우 : 매수인이 선의인 경우에는 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우의 담보책임과 동일하게 대금감액청구권, 계약해제권, 손해배상청구권을 가진다. 선의의 매수인의 위와 같은 권리는 하자를 안 날부터 1년 내에 행사하여야 한다. 

㉡ 매수인이 악의인 경우 : 매수인이 악의인 경우에는 매도인에 대하여 어떠한 내용의 담보책임도 물을 수 없다. 

4. 용익권에 의하여 제한받고 있는 경우 

제575조 【제한물권이 있는 경우와 매도인의 담보책임】 ① 매매의 대상물이 지상권, 지역권. 전세권, 질권 또는 유치권의 대상인 경우에 그 사실을 알지 못한 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에만 계약을 해제할 수 있다. 그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 

② 매매의 대상인 부동산을 위하여 있어야 할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기 된 임대차계약이 있는 경우에는 제1항을 준용한다. 

③ 제1항과 제2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 내에 행사해야 한다. 

① 성립요건 

㉠ 매매대상물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 대상이 되어 있거나, 매매의 대상이 된 부동산을 위하여 있어야 할 지역권이 없거나, 매매의 대상이 된 부동산에 등기된 임차권이나 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖춘 임차권이 있어야 한다. 

㉡ 위의 제한으로 매수인이 대상물을 충분히 사용 · 수익할 수 없어야 한다. 

② 담보책임의 내용 

㉠ 대금감액청구권의 인정 여부 : 매매대상물에 용익권 등의 제한이 있더라도 이로 인하여 소유권이전이 불가능한 것은 아니고, 용익권 등에 의한 제한은 질적인 하자에 해당하여 감액되어야 할 금액을 비율적으로 산정하기 어렵기 때문에 대금감액청구권은 인정되지 않는다. 

㉡ 계약해제권 : 선의의 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 계약을 해제할 수 있다. 

㉢ 손해배상청구권 : 선의의 매수인은 언제나 손해배상을 청구할 수 있다. 

㉣ 제척기간 : 선의의 매수인의 계약해제권과 손해배상청구권은 용익권의 존재 또는 지역권의 부존재 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사 하여야한다. 

5. 저당권 또는 전세권의 행사로 소유권을 취득할 수 없거나 상실한 경우 

제576조 【저당권 · 전세권의 행사와 매도인의 담보책임】 ① 매매의 대상인 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 경우에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 

② 제1항의 경우에 매수인이 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 

③ 저1항과 제2항의 경우에 매수인이 손해를 입은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다. 

제577조 【저당권의 대상인 지상권 · 전세권의 매매와 매도인의 담보책임】 저당권의 대상인 지상권이나 전세권이 매매의 대상인 경우는 제576조를 준용한다.

①성립요건  

㉠ 매매의 대상부동산에 저당권 또는 전세권이 설정되었다는 사살만으로는 담보책임이 발생하지 않고, 저당권 또는 전세권의 실행으로 인하여 매수인이 매매의 대상부동산의 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃거나, 매매의 대상부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 실행에 의한 소유권 상실을 피하기 위하여 매수인이 재산을 출연하여 저당권 · 전세권을 소멸시켜 그 소유권을 보존하거나, 지상권 또는 전세권 위에 설정된 저당권이 실행되어 지상권 또는 전세권을 취득할 수 없거나 잃게 되는 경우 또는 매수인이 재산을 출연하여 전세권 · 지상권을 보존한 경우이어야 한다. 

㉡ 판례는 가등기의 대상이 된 부동산을 매수한 사람이 그 뒤 가등기에 기초한 본등기가 경료됨으로써 그 부동산의 소유권을 상실하게 된 때에도 제576조(저당권에 의한 제한)가 적용된다고 한다. 

㉢ 매수인이 매도인과의 특약으로 저당권 또는 전세권에 의하여 담보된 채권을 인수하기로 한 때에는 제576조가 적용되지 않는다. 

② 담보책임의 내용 

㉠ 계약해제권 : 매수인의 선의 · 악의를 불문하고 매매대상 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 계약을 해제할 수 있다. 또한 매수인이 재산을 출연하여 소유권을 보존한 때에는 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 

㉡ 손해배상청구권 : 매수인은 선의 · 악의를 불문하고 소유권을 취득 할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때 또는 자신이 재산을 출연함으로써 소유권을 보존하여 손해를 받은 때에는 따로 손해배상을 청구할 수 있다. 

㉢ 제척기간의 적용 여부 : 제576조에서 인정되는 계약해제권과 손해배상청구권의 행사에는 제척기간이 적용되지 않는다.