종합부동산세의 이해

1.종합부동산세의 의의

'종합부동산세'란 고액의 부동산 보유자에 대하여 재산세와 별도로 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지 함을 목적으로 부과하는 국세이며, 그 전액을 지방자치단체에 교부하는 국세이다. 이러한 종합부동산세 과세에 필요한 재산세 과세자료와 그 밖의 과세기초자료 등의 수집.처리 및 제공을 위하여 행정자치부에 부동산 정보관리 전담기구를 설치 운영한다.

2.종합부동산세의 특징

1)국세

종합부동산세는 국가가 징수하는 국세이다.

2)보통세

종합부동산세는 특정사용 목적이 정해지지 아니한 보통세로 분류된다.

3)인세

종합부동산세는 주택, 토지는 종합합산대상 토지, 별도합산대상 토지로 구분하여 소유자 별로 전국을 합산하여 보유 정도에 따라 초과누진세율을 적용하는 조세로서 인세적 성격인 세금이다.

4)보유세

종합부동산세는 보유단계에서 과세되는 보유과세이다.

5)초과누진세율

종합부동산세는 초과누진세율 구조로만 되어 있으며 재산세 처럼 특정재산에 대한 중과세율 규정은 없다.

6)부과주의 원칙

과세권자가 과세 표준과 세액을 결정함으로써 세액은 확정된다. 다만 납세의무자가 신고한 경우에는 신고한 세액으로 확정된다.

7)고지징수 및 신고납부

종합부동산세는 고지징수를 원칙으로 하지만 예외적으로 납세의무자의 신고에 의하여 신고하고 납부할 수 있다.

3.종합부동산세의 과세대상

1)과세구분

종합부동산세는 주택에대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 종합합산세액과 별도합산세액을 합한 금액으로 한다 (종합부동산세법 제 5조)

2)과세 대상

①토지

종합부동산세가 과세되는 토지는 재산세가 과세되는 종합합산과세대상이되는 토지와 재산세가 과세되는 별도합산과세대상이 되는 토지로 한다.

②주택(부속토지 포함)

재산세 과세대상인 주택은 전국을 합산하여 과세하는 종합부동산세 과세대상이다.

4.주택에 대한 종합부동산세

1)납세의무자

과세기준일 현재 주택에 대한 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자

2)과세 표준

①일반적인 경우

주택에 대한 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합한 금액에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지 범위에서 공정시장가액 비율을 곱한 금액으로 한다

②1세대 1주택 1인 소유자의 경우

주택의 공시가격을 합한 금액에서 3억원을 공제한 금액에 다시 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 공정시장 가액 비율을 곱한금액으로 한다.

③과세표준 계산시 합산배제 주택

종합부동산세를 부과하는 취지에 적합하지 않은 것으로서 법정 요건을 갖춘 다음 주택은 과세표준 합산의 대상이되는 주택의 범위에 포함되지 않는것으로 본다.

ㄱ)임대사업용 주택

ㄴ)기숙사

ㄷ)사원용 주택(종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택)

ㄹ)노인복지주택

ㅁ)미분양 주택(건설사업자 건설 미분양, 공사대금으로 받은 미분양 주택 등)

ㅂ)가정어린이집용 주택

ㅅ)정부출연연구기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택

ㅇ)문화재에 해당하는 주택

ㅈ)[향교재산법]에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지 등

3)세율 및 세액과 세부담의 상한

①주택에 대한 세율 (5단계 초과누진세율)

구 분	세 율
6억원 이하	1,000분의 5
6억원 초과 12억원 이하	300만원 + (6억원 초과금액의 1,000분의 7.5)
12억원 초과 50억원 이하	750만원 + (12억원 초과금액의 1,000분의 10)
50억원 초과 94억원 이하	4,550만원 + (50억원 초과금액의 1,000분의 15)
94억원 초과	1억 1,150만원 + (94억원 초과금액의 1,000분의 20)

②재산세 이중과세 조정

주택에 대한 종합부동산세가 과세되는 금액에 대하여 당해 과세대상 주택에 대한 재산세로 부과된 세액을 공제한다.

③1세대 1주택 1인 소유자 세액 공제

ㄱ)연령별 세액공제

연령	공제율
만 60세 이상 65세 미만	100분의 10
만 65세 이상 70세 미만	100분의 20
만 70세 이상	100분의 30

ㄴ)1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 세액 공제

보유기간	공제율
5년 이상 10년 미만	100분의 20
10년 이상	100분의 40

④세부담의 상한

당해 년도에 당해 주택에 부과된 주택에 대한 총세액(재산세+종합부동산세)이 직전 연도에 당해 주택에 부과된 주택에 대한 총세액(재산세+종합부동산세) 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다.