전세권의 효력

1. 전세권의 효력이 미치는 범위

(1) 건물전세권의 지상권 · 임차권에 대한 효력 

① 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 경우에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권이나 임차권에 미친대{제304조 제1항). 

② 이 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권이나 임차권을 소멸시키는 행위를 할 수 없다(제304조 제2항). 

(2) 법정지상권 

① 대지와 건물이 동일인의 소유인 경우에 그 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 ‘전세권설정자(건물소유자)’에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(제305조 제1행) 

② 이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 그 대지를 대상으로 한 지상권이나 전세권을 설정할 수 없다(제305조 제2항). 

2. 전세권자의 권리 · 의무

(1) 사용 · 수익할 권리 

① 전세권자는 목적부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 직접 사용 · 수익할 수 있다. 반면 전세권설정자는 전세권자의 사용 · 수익을 방해해서는 안 되는 소극적인 인용의무를 부담한다. 

② 전세권자가 사용목적을 위반한 경우 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. 

(2) 전세권자의 유지 · 수리의무 

민법 제309조 【전세권자의 유지 · 수리 의무】 전세권자는 전세물의 현상을 유지하고 통상적인 관리에 필요한 수리를 해야 한다. 

민법 제310조 【전세권자의 비용상환청구권】 ① 전세권자가 전세물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 그 밖의 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에만 소유자의 선택에 따라 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 

② 제1항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 적절한 상환기간을 정해 줄 수 있다. 

① 전세권자는 전세물의 현상을 유지하고 통상적인 관리에 필요한 수리를 해야 한다(제309조). 따라서 전세권자에게는 필요비상환청구권이 인정 되지 않는다. 

② 전세권자에게는 유익비상환청구권이 인정된다. 전세권자가 전세물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 그 밖의 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에만 소유자의 선택에 따라 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(제310조 제1항). 이 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 적절한 상환기간을 정해 줄 수 있다(제310조 제2항). 

(3) 상린관계규정의 준용 

전세권은 토지를 이용하는 권리이므로 상린관계규정이 준용된다(제319조, 제216조 내지 제244조). 

(4) 물권적 청구권 

전세권자에게는 전세권과 점유권이 모두 인정되므로 전세권에 대한 침해 가 있는 경우 전세권지는 전세권에 기한 물권적 청구권뿐만 아니라 점유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다. 

3. 전세권의 처분

민법 제306조 【전세권 양도와 전전세(轉傳貰) 등】 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고 전세권 존속기간 내에서 전세권의 대상인 부동산(이하 ‘전세물’이라 한다)을 타인에게 전전세하거나 임대할 수 있다. 다만, 설정행위로 이를 금지한 경우에는 그렇지 않다.

(1) 처분의 자유 

전세권지는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 전세권 존속기간 내에서 전세물을 타인에게 전전세하거나 임대할 수 있다 (제306조 본문). 그러나 설정행위로 처분을 금지할 수 있고, 이를 등기한 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.  

(2) 전세권의 양도

전세권의 양도는 당사자 간의 합의와 등기를 해야 효력이 생긴다(제186조). 전세권 양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권 양도인과 동일한 권라와 의무가 있다(제307조). 

(3) 임 대 

전세권자는 전세권 존속기간 내에서 전세물을 타인에게 임대할 수 있다. 이때 전세권설정자의 동의는 필요 없다. 전세권자가 전세물을 임대한 경우에는 전전세의 경우와 마찬가지로 전세권자의 책임이 가중된다. 즉, 전세권자는 전세물을 임대한 경우에는 임대하지 않았으면 피할 수 있었던 손해에 대하여 불가항력이었더라도 책임이 있다(제308조). 

(4) 전전세 

① 의의: 전전세(轉傳貰)란 전세권자가 자신의 전세권을 그대로 유지하면서 전세물의 전부 또는 일부에 대하여 타인에게 다시 전세권을 설정하는 것을 말한다. 

② 요건 

㉠ 전전세가 성립하기 위해서는 전전세권설정계약과 등기가 있어야 한다. 

㉡ 전전세계약의 당사자는 전전세권설정자(원전세권자)와 전전세권자 이다. 

㉢ 전전세금의 지급은 전전세권의 성립요건이다. 

㉣ 전전세권은 원전세권에 종속한다. 따라서 전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내이어야 하고, 전전세금은 원전세금을 초과 할 수 없다. 또한 원전세권이 소멸하는 경우 전전세권도 소멸한다. 

③효과 

㉠ 전전세권자의 지위 : 전전세권자는 전세권자로서의 모든 권리를 가지나, 원전세권설정자에 대해서는 아무런 권리 · 의무를 가지지 않는다. 

㉡ 전세권자의 책임가중 : 전세권자는 전세물을 전전세한 경우에는 전전세하지 않았으면 피할 수 있었던 손해에 대하여 불가항력이었더라도 책임이 있다. 

㉢ 전전세권자의 경매권과 우선변제권 : 전전세권자도 경매권과 우 선변제권을 가지나, 전전세권의 존속기간이 만료하였더라도 원전세권의 존속기간이 만료하고 또한 원전세권설정자가  원전세권자에 대해 전세금의 반환을 지체한 경우에만 경매청구를 할 수 있는 제한이 있다. 

(5) 담보제공  

전세권을 담보로 제공히는 방법은 저당권뿐이다. 전세권저당권의 경우 저당권을 실행하면 매수인(경락인)은 전세권을 취득하게 된다.