전세권의 의의와 존속기간에 대하여

전세권의 의의

 

민법 제303조 【전세권의 내용】 ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 · 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금을 변제받을 권리가 있다. 

② 농경지는 전세권의 대상으로 할 수 없다. 

(1) 전세권(傳貰權)이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 · 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금을 변제받을 권리이다(제303조 제1항). 

(2) 전세권은 목적부동산을 직접 지배할 수 있는 물권인 데 비하여, 채권적 전세는 목적부동산을 사용 수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권에 불과하다. 따라서 채권적 전세에 관하여는 민법상의 임대차규정(제618조 내지 제645조)과 「주택임대차보호법」 또는 「상가건물 임대차보호법」이 적용된다. 

전세권의 성질

1. 타물권 

(1) 전세권은 ‘부동산소유자’에 대한 권리가 아니라 ‘부동산’에 대한 권리이다. 

(2) 전세권은 1필 토지의 일부 또는 1동 건물의 일부에 대해서도 성립할 수 있다. 그러나 농경지는 전세권의 대상으로 할 수 없다. 

2. 용익물권 

(1) 전세권은 목적부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 · 수익하는 권리이다. 

(2) 지상권과 동일한 목적을 위하여 전세권을 설정하는 것도 가능하다. 

3. 전세금 

(1) 전세금의 지급은 전세권의 성립요건이다. 다만, 판례는 전세금이 현실적으로 수수(授受)될 필요는 없고 기존 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다고 한다. 

(2) 전세금은 전세물의 사용대가로서의 성질, 전세권자의 모든 채무를 담보하는 보증금으로서의 성질, 신용수수의 수단으로서의 성질을 가진다. 

(3) 전세물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 감소 또는 경제사정의 변동으로 전세금이 적절하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 전세금의 증액이나 감액을 청구할 수 있다(제312조의2 본문). 전세금증감청구권은 형성권이다. 다만, 증액하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과할 수 없다(제312조의2 단서). 전세금의 증액청구의 비율은 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세금의 증액청구는 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 이를 하지 못한다(민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정 제2조 및 제3조). 

4. 전세권의 담보물권성 

전세권지는 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금을 변제받을 권리가 있다. 전세권은 담보물권성을 가지므로 담보물권의 통유성이 인정된다. 

전세권의 취득

1. 법률행위에 의한 취득

전세권은 전세권설정계약과 등기에 의해 성립한다. 목적부동산의 인도는 성립요건이 아니다. 그 밖에 전세권의 양도에 의해서도 전세권을 취득할 수 있다. 

2. 법률규정에 의한 취득 

전세권은 상속에 의해서 취득할 수 있고, 전세권의 시효취득도 가능하다. 

전세권의 존속기간

민법 제312조 【전세권의 존속기간】 ① 전세권의 존속기간은 10년을 넘을 수 없다. 당사자 의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 그 기간을 10년으로 단축한다. 

② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 한다. 

③ 전세권 설정계약은 갱신할 수 있다. 이 경우 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘을 수 없다. 

④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다. 

1. 전세권자에 대한 전세권 갱신거절의 통지 

2. 전세권의 조건을 변경하지 않으면 전세권을 갱신하지 않는다는 통지 

민법 제313조 【전세권의 소멸 통고】 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸된다. 

1. 존속기간을 약정한 경우 

(1) 건물전세권에는 최단 존속기간 제한규정이 있다. 즉, 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 한다(제312조 제2항). 그러나 토지전세권에는 최단 존속기간 제한규정이 없다. 

(2) 전세권에는 최장 존속기간 제한규정이 있다. 즉, 전세권의 존속기간은 10년을 넘을 수 없다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 그 기간을 10년으로 단축한다(제312조 제1항). 

2. 존속기간을 약정하지 아니한 경우 

(1) 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸된다(제313조). 

(2) 단, 건물전세권에 대해서는 존속기간을 약정하지 않더라도 최단 존속기간을 두고 있는 취지에 비추어 1년간은 그 존속이 보장된다(다수설). 

3. 계약의 갱신 

(1) 약정갱신 

전세권 설정계약은 갱신할 수 있다. 이 경우 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘을 수 없다(제312조 제3항). 전세권자에게는 갱신청구권이 인정되지 않는다. 

(2) 법정갱신(묵시의 갱신) 

① 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 중에 전세권자에 대한 전세권 갱신거절의 통지 또는 전세권의 조건을 변경하지 않으면 전세권을 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다(제312조 제4항). 

② 법정갱신은 법률규정에 의한 전세권의 존속기간의 변경이므로 등기 없이도 효력을 발생한다(제187조).