부동산소유권의 취득시효

민법 제245조 【부동산소유권의 취득시효】 ① 20년간 소유의 의사로 평온하고 공공연하게 부동산을 점유한 자는 등기를 함으로써 그 소유권을 취득한다.  

② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온하고 공공연하게 선의로 과실(過失) 없이 그 부동산을 점유한 경우에는 그 소유권을 취득한다. 

민법 제246조 【동산소유권의 취득시효】 ① 10년간 소유의 의사로 평온하고 공공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다. 

② 제1항의 점유가 선의로 과실(過失) 없이 개시된 경우에는 5년이 지난 때에 그 소유권을 취득한다. 

민법 제247조 【소유권 취득시효의 소급효와 중단】 ① 제245조와 제246조에 따른 소유권 취득의 효력은 점유를 개시한 때로 소급한다. 

② 제245조 제246조에 따른 소유권 취득시효에 관하여는 소멸시효의 중단에 관한 제168조부터 제178조까지의 규정을 준용한다. 

민법 제248조 【소유권 외의 재산권의 취득시효】 소유권 외의 재산권 취득에 관하여는 제245조부터 제247조까지의 규정을 준용한다.

 

1. 서 설

 

(1) 의 의  

취득시효란 물건 또는 권리를 점유하는 사실상태가 일정기간 동안 계속된 경우에 그 상태가 진실한 권리관계와 일치하는가의 여부를 묻지 않고 권리 취득의 효과가 생기는 것으로 하는 제도를 말한다. 

(2) 존재이유 

취득시효제도는 사회질서의 안정과 유지, 입증곤란의 구제 및 권리행사의 태만에 대한 제재를 그 존재이유로 하고 있다. 

(3) 시효취득되는 권리 

소유권, 지상권, 지역권(계속되고 겉으로 드러난 것에 한함), 전세권, 질권, 광업권, 어업권, 무체재산권은 시효취득의 대상이 되나, 점유권, 유치권, 기족법상의 권리, 저당권, 형성권은 시효취득의 대상이 되지 않는다. 

(4)취득시효의 종류

부동산물권의 취득시효	점유취득시효	20년간 소유의 의사로 평온 공공연
	등기부취득시효	10년간 소유의 의사로 평온 · 공공연 · 선의 · 무과실
동산롤권의  취득시효	장기취득시효	10년간 소유의 의사로 평온 · 공공연
	단기취득시효	5년간 소유의 의사로 평온 공공연 · 선의 · 무과실

2. 점유취득시효

 

(1) 주 체 

점유취득시효의 주체는 자연인과 법인 외에 법인 아닌 사단· 재단, 국가 또는 지방자치단체도 될 수 있다. 따라서 종중도 취득시효의 주체가 될 수 있다. 

(2) 객 체 

① 점유취득시효의 객체는 부동산이다. 반드시 타인 소유의 부동산일 필요는 없으며, 자기의 부동산에 대해서도 취득시효할 수 있다. 

② 1필 토지의 일부에 대해서는 점유취득시효는 인정되나, 분필절차를 밟지 않는 한 등기부취득시효는 인정되지 않는다.  

③ 공유지분에 대해서도 취득시효가 인정된다. 단, 공유물 전체를 점유해야 한다. 

④ 국유재산에 대해서는 원칙적으로 취득시효가 인정되지 않으나, 국유일반재산(과거 ‘잡종재산’)에 대해서는 취득시효가 인정된다. 다만, 국유일반재산에 대해 취득시효가 완성된 후 등기가 경료되기 전에 행정재산으로 편입된 경우에는 취득시효가 인정되지 않는다. 

(3) 시효기간의 기산점 

① 점유자는 20년간 계속 점유해야 한다. 점유의 계속사실은 추정된다(제 198조). 

② 시효기간의 기산점은 원칙적으로 점유개시 시이다. 따라서 점유자는 원칙적으로 기산점을 임의로 선택할 수 없고 현재 점유하고 있는 사점을 기준으로 역산할 수 없다. 

③ 시효기간 중 소유자의 변동이 없는 경우에는 기산점을 임의로 선택할 수도 있고 역산할 수도 있다. ↑ 

④ 시효기간 중 소유자의 변동이 있는 경우에는 다시 원칙으로 돌아가 점유개시 시를 기준으로 해야 한다. 

⑤ 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아도 다시 취득시효가 완성하는 경우(이를 ‘재취득시효’ 또는 ‘2차의 취득시효’라 한다)에는 소유권변동 시점을 기산점으로 할 수 있다. 

⑥ 위 ② 내지 ⑤의 내용은 전 점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에도 동일하게 적용된다. 따라서 점유의 병합을 주장하는 경우에는 원칙적으로 종전 점유자가 점유를 개시한 시점을 기준으로 해야 하고, 종전 점유자의 점유기간 중의 임의의 시점을 선택해서 주장할 수 없다. 

(4) 소유의 의사 

① 의의 : 점유취득시효의 요건으로서의 점유는 자주점유이어야 한다. 

② 판단기준 : 자주점유인지의 여부는 권원의 성질에 의해 객관적으로 결정해야 한다는 것이 통설이다. 그러나 판례는 권원의 성질뿐만 아니라 점유와 관계가 있는 모든 사정을 고려해야 한다고 한다(대판 2005.4.15, 2003다 49627).  

③ 판단시점 : 소유의 의사는 점유개시 시에 있으면 족하다. 

④ 자주점유의 추정과 번복 

㉠ 추정규정의 보충성 : 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정 된다(제197조 제1항). 자주점유의 추정에 관한 판례내용을 정리하면 다음과 같다.

권원이 없용이 밝혀진 경우		자주점유의 추정은 깨어진다.
권원이 있음이 밝혀진 경우	권원의 성질이 분명한 경우
	권원의 성질이 불분명한 경우	자주점유로 추정된다.
권원의 존부가 불분명한 경우

㉡ 입증책임 : 지주점유로 추정되는 경우에는 상대방이 점유자의 점유가 타주점유임을 입증해야 한다. 

㉢ 추정의 번복 : 판례는 악의의 무단점유가 입증된 경우에는 자주점유의 추정이 깨어진다고 한다. 즉, 점유자가 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 알면서도 타인 소유의 부동산을 무단점 유한 경우에는 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 하므로 이로써 자주점유의 추정은 깨진 것으로 보아야 한다고 하고 있다(대판 전합체 1997.8.21, 95다28625). 다만, 타인의 토지의 매매에 해당하여 그에 의하여 곧바로 소유권을 터득할 수 없다고 하더라도 그것만으로 자주점유의 추정이 번복되는 것은 아니다(대판 전합체 2000.3.16, 97다37661). 

㉣ 양자의 전환 

타주점유에서 자주점유로의 전환	타주점유가 자주점유로 전환하기 위해서는 새로운 권원에 의하여 다시 소유의 의사로 점유하거나 점유를 시킨 자에 게 소유의 의사가 있음을 표시해야 한다. 예를 들어, 임차 인이 임차물을 매수하면 그때부터 자주점유가 된다.
자주점유에서  타주점유로의 전환	자주점유자가 새로운 권원에 기하여 타인을 위하는 의사를 가지고 점유를 시작하거나, 점유를 시킨 자에게 타주점유 의사를 표시해야 한다. 예를 들어, 경락허가결정이 있으면 종전 소유자는 타주점유로 전환된다.

(5) 평온 공공연한 점유

점유는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함되며, 점유자는 평온하고 공공연하게 점유한 것으로 추정된다(제197조 제1항). 

(6) 등 기

① 점유자가 위의 요건을 구비한 때에는 등기함으로써 그 소유권을 취득한 다(제245조 제1항). 

② 점유취득시효는 제187조의 예외로서 등기해야 소유권을 취득한다. 

(7) 취득시효의 효과 

① 원시취득 : 취득시효는 원시취득이다. 따라서 전 권리자에게 존재하였던 모든 제한은 소멸한다. 다만, 승역지의 점유자가 지역권의 부담을 인용하는 상태에서 승역지를 시효취득한 경우 지역권은 존속한다. 한편 취득시효는 원시취득이므로 보존등기를 해야 할 것이나 실무상 이전등기를 한다. 

② 취득시효의 소급효 : 취득시효로 인한 권리취득의 효과는 점유를 개시한 때에 소급한다(제247조 제1항). 따라서 시효기간 중에 시효완성자가 취득한 과실은 정당한 소유자로서 취득한 것이고, 시효기간 중 시효완성자가 한 임대 기타 처분은 유효한 것으로 된다. 다만, 모든 관계에서 소급효가 관철되는 것은 아니므로 시효기간 중의 원소유자가 한 처분 기타 법률행위는 유효하다.  

(8) 취득시효의 중단, 정지 및 포기 

① 취득시효의 중단 : 소멸시효의 중단에 관한 규정(제179조, 제183조)은 춰득시효에도 준용된다(제247조 제2항). 띠라서 시효중단의 사유와 효력은 소멸시효에서와 같다. 

② 취득시효의 정지 : 소멸시효의 정지에 관한규정(제179조, 제182조)이 취득시효에도 준용되는지에 관해 명문규정은 없지만, 통설은 시효정지제도의 취지에 비추어 소멸시효의 정지에 관한 규정을 취득시효에도 유추 적용할 수 있다고 한다. 

③ 취득시효이익의 포기 : 취득시효기간 만료 후에 시효이익을 포기할 수 있다(통설, 판례). 취득시효완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구하였으나 상대방의 소유를 인정하고 소를 취하한 경우에는 취득시효이익의 포기로 볼 수 있다. 취득시효기간 경과 후에 소유자에 대해 매수를 제의한 것만으로는 취득시효이익의 포기로 볼 수 없다.  

3. 등기부취득시효

 

(1) 서 설 

주체, 객체, 시효기간의 기산점, 소유의 의사, 평온 · 공공연한 점유, 취득시효의 효과, 취득시효의 중단 · 정지 및 포기의 내용은 점유취득시효에서 설명한 내용과 같다. 이하에서는 등기부취득시효의 특별한 요건에 대해서 살펴보기로 한다. 

(2) 시효취득자명의의 등기 

① 소유자가 아니면서 소유자로 등기되어 있어야 한다. 이때의 등기는 적법 유효한 등기일 필요는 없고 원인무효의 등기라도 무방하다. 

② 다만, 판례는 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 소유권보존등기가 경료된 경우, 먼저 이루어진 등기가 원인무효가 아니어서 뒤에 이루어진 소유권보존등기가 무효로 되는 때에는, 뒤에 이루어진 소유권보존 등기나 이에 터잡은 소유권이전등기를 근거로 하여서는 등기부취득시효의 완성을 주장할 수 없다고 한다. 

(3) 10년의 등기 및 점유 

① 등기기간과 점유기간은 각각 10년이어야 한다. 문제는 소유자로 등기된 기간과 점유기간이 때를 같이하여 다같이 10년이어야 하는가이다. 이에 대해 다수설과 판례는 반드시 시효취득자 명의로 10년간 등기되어 있어야 하는 것은 아니고 전주명의의 등기기간까지 합쳐서 10년간 소유자로 등기되어 있으면 충분하다고 한다. 왜냐하면 등기와 점유는 공시방법에 있어 동등한 가치를 가지므로 점유의 승계에 관한 제199조를 유추적용하여 등기의 승계도 인정된다는 것이다. 한편 상속등기를 경료하지 않은 상속인도 등기부취득시효를 할 수 있다. 

② 선의 · 무과실로 점유해야 한다. 점유자의 선의는 추정되나(제197조 제1항), 무과실은 추정되지 않는다. 따라서 무과실에 대한 입증책임은 그 시효취득을 주장하는 자에게 있다. 선의 · 무과실은 시효기간 내내 계속되어야 하는 것은 아니고 점유를 개시한 때에 있으면 그것으로 충분 하다 

4. 동산취득시효

 

(1) 장기취득시효 

10년간 소유의 의사로 평온하고 공공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다(제246조 제1항). 

(2) 단기취득시효 

5년간 소유의 의사로 평온하고 공공연하게 선의로 과실(過失) 없이 동산을 점유한 때에는 그 소유권을 취득한다(제246조 제2항).