부동산사업관련 종합소득세

부동산관련 사업은 부동산임대사업과 부동산매매업 그리고 주택개발 공급업(건설업, 주택신축판매업) 등으로 구분되고, 이러한 사업자는 해당 연도에 발생한 소득에 대하여 종합소득에 합산하여 종합소득세 납세의무가 있다.

부동산임대 사업소득

부동산임대 사업소득이란 사업자 등록 여부에 관계없이 부동산, 공장재단 또는 광업재단, 광업권자 등이 채굴에 관한 권리 대여, 전세권 • 임차권과 같은부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생히는 디음의 소득을 말한다.

1. 부동산임대소득의 범위

(1) 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

부동산 또는 부동산상의 권리의 대역로 인하여 발생하는 소득이란 등기 여부를 불문하고 토지 • 건물과 같은 부동산과 전세권 임차권과 같은 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득을 말하되, 부동산의 권리 중 지역권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다) . 지상권을 포함한다.

(2) 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득

공장재단 또는 광업재단이란 「공장저당법」 등의 규정에 의하여 공장재단등의 설정등기를 한 재산을 말하며, 이를 대여함으로 인하여 발생한 소득은 부동산임대 사업소득에 해당된다.

(3) 광업권자 • 조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득

부동산임대 사업소득에 해당하는 광업권자 등이 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득이란 광엽권자 등이 채굴을 할 수 있는 시설과함께 광산을 대여함으로 인하여 발생하는 소득을 말한다. 다만, 광업권자등이 자본적 지출이나 수익적 지출의 일부 또는 전부를 제공하는 것을 조건으로 광업권 • 조광권 또는 채굴에 관한 권리를 대여하고 덕대 또는 분덕대로부터 받는 분철료 소득은 부동산임대 사업소득으로 보지 아니한다.

2. 비과세 부동산임대소득(소득세법 제12조)

(1) 논 • 밭을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득

부동산임대소득 중 논 • 밭을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. 

(2) 비과세 주택의 임대소득

① 비과세 임대주택의 정의 : 비과세 주택의 ‘임대소득’이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 1개의 주택을 소유하는 자가 해당 주택(주택에 딸린 토지를 포함한다)을 임대하고 지급받는 소득(기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택과 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 제외한다) 또는 해당 과세기간에 법령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2016년 12월31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생히는 소득으로 한정한다)을 말한다.

② 복합주택 임대시 비과세 범위 : 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 항목의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택의 부속토지를 2인이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적과 사업용 건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.

ㄱ) 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다.

ㄴ) 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작운때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지 면적에 주택 부분의 면적이 총건물 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

③ 비과세대상 1주택 수 계산

ㄱ)다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을1개의 주택으로 계산한다.

ㄴ)공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중1인을 해당 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

ㄷ)임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 해당임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.

ㄹ)본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.

3. 부동산임대소득금액의 계산(소득세법 시행령 제51조 제3항 등)

부동산임대소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 차감하여 계산한다.

부동산임대소득금액 = 총수입금액 - 필요경비

4. 부동산임대소득의 수입시기

(1) 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 경해진 경우는 그 정해진 날

(2) 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정해지지 않은 경우는 그 지급을 받은 날

(3) 선세금은 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 한다.

부동산 양도관련 사업소득

1. 부동산매매업

부동산매매업자가 토지 • 건물 등의 판매용 부동산을 계속적 • 반복적으로 양도하는 경우, 해당 소득은 양도소득이 아닌 사업소득(부동산매매업)으로 분류되어 예정신고납부, 중간예납 및 종합소득세 확정신고 납부의무가 부여된다 여기서 ‘부동산매매업’이란 한국표단준산업분류에 따른 비주거용 건물 건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외한다.

(1) 부동산매매업의 개념

@ 범위 : 부동산 매매로 인한 소득이 「소득세법」상 사업소득이라고 하기 위해서는 단순히 부동산의 매매사실만으로는 부족하며, 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모 • 횟수 • 양태 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있어야 하는바 현행 「소득세법」에서는 건축물 자영건설업 및 부동산 분양 공급업 등으로 규정한다

@사업성의 판단:사업성 여부는 일반적으로 「부가가치세법」의 규정을 준용한다. 「부가가치세법 시행규칙」에 의하면 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세 1과세기간(6개월) 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.

(2) 부동산매매업자에 대한 과세방법

①매매사업 과세대상 : 부동산매매업자가 소유하는 부동산은 그 보유목적에 따라 고정자산과 재고자산으로 구분된다. 고정자산이란 판매목적이 아니라 사무 • 업무 목적으로 장기간 시용 • 이용하는 자산이므로 건물과 부속토지를 양도한 경우에는 양도소득세가 부과될 수 있다. 그러나 재고자산, 즉 판매목적으로 보유하는 부동산에 대해서는 매매사업소득부분은 사업소득이므로 종합소득세 누진세율(6~38%)을 적용하여 종합소득세로 부과된다.

② 토지 등 매매차익의 계산 : 토지 등의 매매차익은 그 매매가액에서 다음 ㄱ) ~ ㄹ)의 금액을 공제한 것으로 한다. 여기서 매매가격은 실지거래가액에 의하며, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 추계가액을 매매가액으로 한다. 그리고 토지 등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다. 

ㄱ) 양도소득세 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액

ㄴ) 해당 토지 등의 건설지금에 충당한 금액의 이자 

ㄷ) 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

ㄹ) 양도소득세 규정에 의한 장기보유특별공제액(최대 30% 한도 공제)

③ 예정신고 및 분할납부 

ㄱ) 예정신고 : 부동산 매매업자는 부동산매매업자의 토지 등의 매매차익에 대한 산출세액은 그매매가액에서 필요경비를 공제한 금액에 양도소득세 세율(토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에도 단기양도에 대한 중과세 규정을 적용하지 아니한다)을 곱하여 계산한 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하고 납부하여야 하는바 이를 ‘토지 등 매매차익예정신고’ 납부라고 한다. 이와 같은 토지 등 매매차익예정신고는 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 신고하여야 하며, 신고 납부하지 아니한 경우에는 가산세가 부과될 수 있다.

ㄴ) 납세지 관할 세무서장은 토지 등 매매차익예정신고 또는 토지 등 매매차익예정신고납부를 한 자에 대해서는 그 신고 또는 신고납부를한 날부터 1개월 내에, 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대혜서는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 해당 부동산 매매업자에게 이를 통지하여야 한다.

ㄷ) 예정신고 자진납부할 세액이 1,000만원을 초과할 때에는 납부기한 경과한 날로부터 2월 이내 양도소득세 규정을 준용하여 분할납부할 수 있다.

(3) 부동산매매업자 세액계산 특례(소득세법 제64조) 

부동산매매업을 경영히는 ‘부동산매매업자’로서 종합소득금액에 비사업용토지, 미등기자산에 해당하는 주택 등의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음의 세액 중 많은 것으로 한다.

@종합소득산출세액

@ 다음에 따른 세액의 합계액

ㄱ) 주택 등 매매차익에 양도소득세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

ㄴ) 종합소득과세표준에서 주택 등 매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 6%~38% 초과누진세율을 적용하여 산출한 세액

2. 주거용 건물 개발 및 공급업(주택신축판매업, 건설업) 

(1) 주거용 건물 개발 및 공급업(주태신축판배업)의 개념

주거용 건물 개발 및 공급업이란 주택을 신축하여 판매하는 업으로서 주택과 그 딸린 토지[건물연면적(지하면적 • 지상주차장면적 • 주민공동시설면적 • 피난안전구역의 면적은 제외)과 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적이내의 토지]를 포함하여 신축 판매한 경우에는 부동산매매업으로 보지 않고 주거용 건물 개발 및 공급업으로 본다.

(2) 주거용 건물 개발 및 공급업에 대한 과세방법

부동산매매업과는 달리 주거용 건물 개발 및 공급업은 건설업에 대한 사업소득금액으로 과세하므로 예정신고납부의무도 없으며, 일반적인 사업소득자의 경우와 마찬가지로 중간예납 및 사업소득 과세표준에 종합소득세율을 적용하여 확정신고납부의무가 부여된다. 주거용 건물 개발 및 공급업을 부동산매매업에 비하여 우대하는 것은 원활한 주택공급을 장려하기 위한 것인데, 이 경우 복합주택을 신축판매한 경우에는 다음의 구분에 따라 주거용건물 개발 및 공급업인지 아니면 부동산매매업인지를 구분한다.

구 분		건 물	토 지
매매단위가 하나일 때	주택면적 ＞그 외면적	전부 주택으로 본다.	전부를 주택의 부속토지로 본다.
	주택면적≤ 그 외면적	주택만 주택으로 본다.	전체토지면적을 건물면적비 율로 안분 계산하여 주택의 부속토지를 계신한다.
매매단위가 각각일 때	주택면적의 10% ≥그 외면적	전체를 주택으로본다.	전부를 주택의 부속토지로 본다.
	주택면적의 10% ＜그 외면적	주택만 주택으로 본다.	전체토지면적을 건물면적비율로 안분 계산하여 주택의 부속토지를 계산한다