부동산등기 의 효력 -종국등기의 효력

1. 물권변동적 효력 (권리변동적효력)

2. 대항적 효력

♧ 채권은 등기를 함으로써 그 권리의 내용에 관하여 당사자 이외의 제3자에게도 대항 할수 있는 효력을 말한다.

3. 순위확정적 효력

의의 : 어떤 권리에 관하여 등기를 하면 그 등기된 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기의 전후에 의하여 확정된다.

1) 주등기의 순위

㉠ 동일한 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없는 때에는 등기의 전후에 의한다.

㉡ 등기의 전후는 등기기록 중 같은구에서 한 등기는 순위번호에 의하고 다른구에서 한 등기는 접수번호에 의한다.(동순별접)

㉢ 구분건물의 등기 중 대지권에 대한 등기로서의 효력이 있는 부동산등기 와 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 갑구, 을구에 한 등기의 전후는 접수번호에 의한다.

2) 부기등기의 순위

㉠ 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의하고

㉡ 부기등기 상호 간의 순위는 그 전후에 의한다.

3) 가등기에 기한 본등기의 순위

㉠ 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.(순위는 소급하나 물권변동의 효력은 소급하지 않는다)

4) 말소회복등기의 순위

㉠ 말소회복등기는 종전의 등기(회복하고자 하는 등기)와 동일한 순위 및 효력을 보유한다

4. 등기의 추정력 (권리추정력) ★

① 절차의 적법추정 : 어떤 등기가 있을 때에는 그에 대응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는것

예) 농지매매에 의한 소유권이전등기가 경료된 때에는 농지취득자격증명을 받은 사실이 추정되고,

예) 매각허가결정에 의한 소유권이전등기가 경료된 때에는 법원의 적법한 매각허가결정이 있었다는 사실이 추정된다.

② 등기된 권리의 적법추정 : 등기된 모든 부동산물권에도 적법추정력이 인정된다.

③ 등기원인의 적법추정 : 판례는 등기원인에 추정력이 미치는 것으로 보고 있다.

④ 추정력의 인적 범위

제3자에 대한 관계에서뿐만 아니라, 권리변동의 당사자 사이에도 미친다.

제3자에 대해서뿐만 아니라, 그 전 소유자에 대해서도 적법하게 소유권을 취득한 것으로 추정된다.

★ 등기된 부동산에 대해서는 점유의 추정력은 인정되지 않는다.(동산에만 인정)

⑤ 추정력의 부수적 효과

등기를 신뢰하고 거래하는 자에게는 선의와 무과실이 추정되나, 선의라도 등기내용을 조사하지 아니한 경우에는 과실이 있는 것으로 추정된다. 부동산물권을 취득하려는자는 등기부를 조사하는 것이 상례이므로 반증이 없는 한 등기내용에 대하여 알고 있었던 것으로 추정된다.

의미	➀ 어떠한 등기가 있으면 그에 대응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력을 등기의 추정력이라 한다. ➁ 등기의 추정력과 반대되는 증거에 의하여 상대방은 추정을 뒤집을 수 있으면, 그 입증책임은 주장자에게 있다.
인정	➀ 저당권설정등기의 경우에 담보물권의 존재 자체뿐만 아니라 이에 상응하는 피담보채권의 존재에도 추정력이 있다. ➁ 등기원인 ➂ 권리변동의 당사자 사이에도 추정력이 인정된다. ➃ 등기부를 신뢰하고 거래한 자는 무과실로 추정하며, 등기내용에 대하여 알고 있었던 것으로 추정된다. ➄ 토지거래허가구역 내의 부동산에 대하여 소유권이전등기가 경료된 경우 그 소유권이전등기 허가를 받았을 것이라고 추정된다. ➅ 중복등기의 경우에는 선등기에만 추정력을 인정되고 후등기에는 추정력이 인정되지 않는다. ➆ 등기가 불법하게 말소된 경우 권리는 존재하는 것으로 추정한다.
부정	➀ 가등기 ➁ 사자명의의 등기 , 허무인명의의 등기 ➂ 등기된 부동산에 대하여 등기의 추정력은 인정하지만 점유의 추정력은 인정하지 않는다. ➃ 전 소유자가 양도한 사실을 부인하는 경우(소유권 보존등기의 경우) ➄ 사실의 등기 : 등기는 권리관계를 공시하는 제도이므로 사실등기(표제부)에는 추정력이 미치지 않는다. ➅ 건축물대장 ➆ 폐쇄등기부 ⑧ 기록상 부실함이 명백한 등기 ⑨ 점유의 추정력

5. 후등기저지력

※ 무효의 등기라 하더라도 형식상의 효력은 가지는 것이므로, 법정의 요건과 절차에 따라

그것을 말소하지 않고서는 그것과 양립할수없는 새로운 등기를 할수 없다.

(후등기저지력 또는 형식적 확정력)

※ 전세권등기가 실체관계에 부합하지 않는 무효의 등기라 하더라도 당해 등기를 말소하기 전에는 동일부분에 대하여 새로운 전세권설정등기는 허용되지 아니한다.

예) 무효의 등기는 아무런 효력이 없다 (X) → 말소되기전까지는 후등기를 저지하는 효력은 있다.

6. 점유적 효력

※ 부동산 : 평온 , 공연 , 자주 [20년간]

※ 등 기 : 평온 , 공연 , 자주 , 선의 , 무과실 [10년간]

※ 부동산소유자로 등기되어 있는 자가 10년간 소유의 의사(자주점유) 로 평온, 공연하게

선의이면 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

※ 부동산의 점유취득시효기간이 20년인데 반하여 등기부취득시효에 있어서는 점유기간이

10년으로 함으로써 등기가 점유기간이 10년간 단축시키는 효력을 갖게 된다. (이를

등기의 취득시효시간 단축의 효력 이라고 하는 견해도 있다.)

★ 추정력의 여부가 문제되는 경우

1) 부동산표시의 등기의 추정력(부정)

① 등기의 추정력은 권리의 등기에 대해서만 인정되며, 부동산표시의 등기에 대하여는 추정력이 인정되지 아니한다.

2) 가등기 추정력(부정)

① 가등기의 경우에는 추정력이 인정되지 아니한다. 따라서 가등기가 있다고 하여 본등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되지 아니한다,

3) 소유권보존등기의 추정력 (보존등기에 추정력은 있다.)

① 소유권보존등기도 추정력을 갖지만 보존등기명의인이 원시취득자가 아나라는 점이 증명되면 보존등기의 추정력은 깨어진다.

② 예컨대, 소유권보존등기가 경료되어 있는 이상 그 보존등기의 명의인에게 소유권이 있음이 추정된다. 하더라도 그 보존등기 명의인이 전소유자로부터 양수한 것이라고 주장하고, 전 소유자가 양도사실을 부인하는 경우에는 그 보존등기의 추정력은 깨어지고, 그 양수인이 양수사실을 입증할 책임이 있다.

4) 특별조치법의 의한 등기의 강한 추정력

5) 부적법하게 말소된 등기의 추정력(부정)

① 등기가 부적법하게 말소된 경우에는 물권의 효력에 아무련 영향이 없고 따라서 회복등기가 마쳐지기 전이라도 말소된 등기의 등기명의인은 적법한 권리자로 추정된다. 즉 원인 없이 부적법하게 말소된 등기에는 권리의 소멸 또는 부존재의 추정력이 인정되지 아니한다. (소멸하지 않은 것으로 본다.)

6) 이중보존등기의 추정력

※ 동일인 명의의 이중보존등기의 경우에는 선등기 기록에만 추정력이 인정되고 후등기에는 추정력이 인정되지 아니한다.

7) 사자명의의 등기.허무인 명의의 등기(부정)

8) 기록상 부실함이 명백한 등기 - 추정력이 없다.

☆ 참고글 모음

2018/04/20 - [부동산 법률이야기] - 부동산 등기 의 의의

2018/04/21 - [부동산 법률이야기] - 부동산등기법 - 등기 사항

2018/03/06 - [부동산 법률이야기] - 부동산등기의 이해