부동산 등기 의 의의

부동산 등기 라 함은 국가기관인 등기관이 등기소에서 전산정보처리조직에 의하여 입력 ․ 처리된 등기정보자료를 편성한 등기부인 보조기억장치 에 전산정보처리조직을 이용하여 ‘기록하는것’ 또는 그 ‘기록 자체’를 말한다. 

부동산 등기는 등기관이 고유의 식별부호를 입력을 하게 되면 등기가 완료된다. 甲의 매도로 乙이 매수하는 경우 乙이 소유권을 취득하는 시점은 접수한때부터 소급하여 효력이 발생한다.

등기관이 → 등기소에서 → 토지 ․ 건물 에관한 → 사실관계 와 권리관계 → 등기부라는 보조기억장치에 → 법정절차에따라서 → 기록하는것 또는 그 “기록 자체” 

★ 등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기 ★

1. 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.

2. 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.

1. 부동산등기 제도의 기능

민법 제 186조 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득 . 실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. (효력발생요건)

※ 부동산등기는 법률행위로 인한 부동산물권변동의 효력발생요건이며 대항요건 또는 존속요건은 아니다.

민법 제187조 상속 . 공용징수 . (형성  )판결 . (공)경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. (처분요건에 해당한다.)

1) 상속 : 상속이 개시된 때 (피상속인의 사망시)

➀ 포괄유증 : 유증자의 사망시에 등기 없이도 물권변동효력이 발생한다.

➁ 회사합병 : 회사합병등기시에 등기 없이도 물권변동효력이 발생한다.

2) 공용징수 : 수용의 개시일

3) 형성판결 : 판결 확정시 등기 없이도 물권변동 (공유물분할판결) (187조) ⇦ ★주의) 이행판결 X (186조)

4) 공경매 : 경매에는 사인 사이에 행하여지는 사경매와 국가기관이 행하는 공경매가 있는데 공경매만을 의미한다.

➀ 경매 : 매각대금을 완납한때

➁ 공매 : 매수대금을 완납한때

5) 기타 법률의 규정이나 관습법에 의한 경우

➀ 신축건물의 소유권취득

② 공유수면매립지에 대한 소유권취득

③ 법정지상권의 취득

④ 관습법상의 법정지상권의 취득

⑤ 피담보채권의 소멸에 의한 저당권의 소멸

⑥ 혼동으로 인한 물권의 소멸

⑦ 존속기간 만료에 따른 용익물권의 소멸

⑧ 부동산의 멸실에 의한 물권의 소멸

⑨ 소멸시효완성으로 인한 물권의 소멸

⑩ 원인행위의 무효 . 취소 또는 해제로 인한 물권의 복귀

⑪ 해제조건의 성취에 의한 용익물권의 소멸

⑫ 부합으로 인한 소유권의 변동

⑬ 재단법인 설립시 출연재산의 귀속

⑭ 대위변제에 의한 저당권이전

★주의) 점유취득시효 187조 이지만 등기하여야 물권변동의 효력이 생긴다.

2. 채권

부동산에 관한 임차권. 환매권 등의 대항요건

※ 등기하지 않아도 채권의 효력은 발생한다.

※ 등기함으로써 제3자에 대한 대항요건이 생긴다.

3. 우리나라의 등기제도의 특징

1) 물적편성주의 : 1부동산 1등기기록의 원칙 <표제부 . 갑구 . 을구>

2) 공동신청주의 , 출석신청주의 , 서면신청주의 (신청정보 . 첨부정보 제공)

① 부동산등기법은 “등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 이를 하지 못한다. 다만, 법률에 다른 규정(직권.명령)이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 인터넷에 의한 신청(전자신청)의 경우 전산정보처리조직에 의하여 신청함으로 직접 등기소에 출석할 필요가 없다. 그러므로 출석신청주의가 배제된다.

3) 형식적 심사주의 : 등기관의 심사 범위에 관하여 신청정보 . 첨부정보 . 등기부 등에 의하여 등기관이 등기신청이 절차법상의 요건을 구비하였는지 조사하는 형식적 심사주의를 채택하고 있다. (실체관계가 있는지 없는지 심사를 할수없다. 절차관계만 심사를 한다.

4) 등기의 효력 - 형식주의 : 부동산등기는 법률행위로 인한 부동산물권변동의 효력발생요건 이다

5) 판례는 등기의 공신력을 부정하고 있다.

등기의 공신력을 부정하면 진정한 권리자는 보호 할 수 있으나 등기를 믿고 거래한 제3자를 보호할 수 없게 되어 거래의 안전을 해할 우려가 있다.

(제3자보호란 민법규정에 의한 보호일 뿐이지 등기의 공신력이 있기 때문에 보호되는 것은 아니다.)

6) 토지등기부와 건물등기부의 이원화

7) 등기부와 대장의 이원화

8) 국가배상책임 인정 (등기법 명문규정 없음)

① 등기관이 직무집행과 관련하여 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 때에는 국가가 그 손해배상책임을 진다.

② 등기관에게 고의나 중과실이 있는 때에는 국가는 등기관에게 구상권을 행사 할 수 있다.

4. 부동산등기의 종류

1) 종국등기 : 물권변동과 같은 실체법상 효력을 발생케 하는 등기를 종국등기라 한다.

2) 예비등기 : 장차 종국등기에 대비하기 위해서 하는 등기이다. 이에는 가등기가 있다.

5. 등기형식에 의한 분류 ★

1. 주등기 (독립등기) : 독립된 권리관계 형성하는것 -- 소유권을 목적으로 해서 이루어진 등기.

주등기란 등기의 표시번호나 순위번호에 이어지는 독립한 번호를 붙여서 하는 등기로서 원칙적으로 독립등기의 형식으로 이루어지는 등기이다.

2. 부기등기 (부가기록 등기) : 독립된 권리관계 형성 하지 못하는것 -- 소유권이외의 권리를 목적으로 이루어진 등기.

부기등기란 주등기와 동일성을 유지하고 주등기의 순위를 그대로 보유하기 위한 등기로서 다만, 등기관이 부기등기를 할 때에는 그 부기등기가 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 하여야 한다.

1) 사실의등기 : 항상 주등기형식 (부동산표시변경등기, 부동산의 멸실등기)

2) 설정등기

➀ 소유권을 목적으로 하는 설정등기 - 주등기형식

(예 : 지상권설정등기 , 지역권설정등기 , 전세권설정등기 , 저당권설정등기)

➁ 소유권이외 권리를 목적으로 하는 설정등기 - 부기등기형식

(예 : 전세권을 목적으로 하는 저당권설정등기 ,전전세권 설정등기)

※ 저당권설정등기는 항상 주등기로 실행한다 (X)

3) 이전등기

➀ 소유권을 목적으로 하는 이전등기 - 주등기형식 (예 : 소유권이전등기 만 주등기형식)

➁ 소유권이외 권리를 목적으로 하는 이전등기 - 부기등기형식

(예 지상권이전등기 ,가등기이전등기 ,전세권이전등기)

4) 처분제한등기 (가압류 , 가처분 , 경매개시결정등기)

➀ 소유권을 목적으로 하는 처분제한등기 - 주등기형식

(예 : 소유권을 목적으로 가압류등기 , 소유권을 목적으로 가처분등기)

➁ 소유권이외의 목적으로 하는 처분제한등기 - 부기등기형식

(예 : 전세권을 목적으로 가압류등기)

※ 가압류 , 가처분 등기는 항상 주등기로 실행한다 (X)

5) 말소등기 - 항상 주등기

➀ 전세권 말소등기 - 주등기 , 저당권 말소등기 - 주등기

 

6) 권리의 변경등기 , 경정등기 (원칙 : 부기등기)

➀ 변경등기 , 경정등기 는 특별한 말이없다면 - 부기등기형식으로한다.

➁ 이해관계인의 승낙서 미첨부시 – 주등기

이해관계인의 승낙서 첨부시 - 부기등기

★★★

구분	구체적 등기사항
주등기로 하는것	① 소유권보존등기 ② 소유권이전등기 ③ 부동산표시 변경 , 경정 등기 ④ 소유권 이전 가등기 (본등기시 : 소유권 이전등기) ⑤ 소유권에 대한 처분제한등기 ⑥ 용익물권설정등기 (예 : 전세권 설정등기 , 임차권 설정등기) ⑦ 소유권에 대한 저당권설정등기 ⑧ 말소등기 ⑨ 말소회복등기 (전부회복) ⑩ 멸실등기(표제부) , 대지권의 등기 , 토지등기부에 하는 대지권인 취지의 등기 ⑫ 대지권 에 관한 등기
부기등기로 하는것	① 권리변경등기 (등기명의인 표시변경등기) ② 권리경정등기 (등기명인인 표시경정등기) ③ 소유권 이외의 권리의 이전등기 (예 : 저당권이전등기, 전세권이전등기, 지상권이전등기 등) ♧ 소유권 이전등기를 제외한 한 모든 이전등기는 부기등기다. (예 : 가등기이전 → 부기등기) ④ 소유권 이외의 권리를 목적으로 하는 등기 ⑤ 소유권 이외의 권리에 대한 처분제한의 등기 ⑥ 환매특약등기    (특약 ~ 약정 → 부기등기) ⑦ 권리소멸약정등기 ⑧ 공유물 분할금지의 약정등기 ⑨ 기타 : 가등기의 이전등기, 가등기의 이전가등기 , 가등기에 대한 가압류 또는 가처분등기, 권리질권등기
부기등기 또는  주등기로 하는것	① 권리변경등기 , 권리경정등기 ㉠ 이해관계인의 승낙서 첨부시 - 부기등기 ㉡ 이해관계인의 승낙서 미첨부시 - 주등기 ② 저당권설정등기 ㉠ 소유권을 목적으로 저당권설정등기 - 주등기 ㉡ 지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권설정등기 - 부기등기 ③ 말소회복등기 ㉠ 전부말소회복 - 주등기 ㉡ 일부말소회복 - 부기등기 ④ 가등기 ㉠ 본등기가 주등기면 가등기 - 주등기 (소유권이전 가등기) ㉡ 본등기가 부기등기면 가등기 - 부기등기 (가등기의 이전등기, 가등기의 이전가등기)

6. 등기의 내용에 의한 분류 ★

☆ 기입등기 - 설정 , 보존 , 이전 ( 새로이 기입하는 등기이다.) 설 , 보 , 이

☆ 변경등기 - 등기 ≠ 실체관계(불일치) - 일부 - <후발적> : 권리 , 사실

☆ 경정등기 - 등기 ≠ 실체관계(불일치) - 일부 - <원시적> : 권리 , 사실

♧ 건물의 일부가 멸실되면 일부가 후발적으로 불일치 함으로 건물의표시 변경등기를 한다.

☆ 말소등기 - 등기≠실체관계(불일치) - 전부 - <원시적 , 후발적> : 권리만

☆ 멸실등기 - “부동산자체가” 전부 - 멸실되는것 : 사실만

☆ 말소회복등기 - 등기(권리) 부적법 하게 말소된것을 회복해주는것 - 전부 or 일부(말소)

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