부동산등기의 이해

서 설

 

1.등기의 의의 

등기란 국가기관인 등기관이 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관 계를 기재하는 것 또는 그러한 기재 그 자체를 말한다. , 

2. 등기의 종류 

(1)기능에 따른 분류 

① 사실의 등기 : 사실의 등기란 표제부의 등기로서 부동산의 현황을 기재하는 것을 말한다.  

② 권리의 등기 : 권리의 등기란 甲구 · 乙구의 등기로서 부동산의 권리관계를 기재하는 것을 말한다(보존등기, 권리변동등기 등). 

(2) 내용에 따른 분류 

① 기입등기 : 기입등기란 새로운 등기원인에 의해 새로 기입하는 등기를 말한다. 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정 등기 등이 이에 해당한다. 

② 경정등기 : 경정등기란 등기관의 착오나 탈루로 인한 원시적 불일치를 시정하는 등기를 말한다. 경정등기의 경우에는 실체적 권리관계와의 동일성이 인정되어야 한다. 

③ 변경등기 : 변경등기란 등기와 실체적 권리관계 사이의 후발적 불일치를 시정하는 등기를 말한다. 변경등기의 경우에도 실체적 권리관계와의 동일성이 인정되어야 한다. 

④ 말소등기 : 말소등기란 기존등기를 전부 말소하는 등기를 말한다. 

⑤ 말소회복등기 : 말소회복등기란 등기사항이 부적법하게 말소된 경우에 행해지는 등기를 말한다. 말소회복등기청구의 상대방은 현재의 등기명의인이 아니라 말소 당시의 소유자이다. 

⑥ 멸실등기 : 멸실등기란 부동산이 전부 멸실한 경우에 행해지는 등기를 말한다.

(3) 방식에 따른 분류 

① 주등기 : 주등기는 표시번호란 또는 순위번호란에 독립된 변호를 붙여서 하는 등기를 말한다. 

② 부기등기 : 부기등기는 독립된 번호 없이 주등기의 번호에 띠라서 행해지는 등기를 말한다. 

(4) 효력에 따른 분류 

① 본등기(종국등기) : 본등기란 물권변동의 효력이 직접 발생하는 등기를 말한다. 

② 가등기에는 청구권보전의 가등기와 담보가등기가 있다. 

등기청구권

 

1. 의 의 

(1) 등기청구권이란 등기권리자가 등기의무자에 대하여 등기신청에 협력할 것을 청구할 수 있는 실체법상의 권리를 말한다. 

(2) 등기청구권은 공동신청의 경우에만 문제되고 단독신청의 경우에는 문제되지 않는다. 따라서 신축건물의 보존등기시에는 등기청구권이 문제되지 않는다.

 

2. 등기청구권의 발생원인과 법적 성질 

(1) 법률행위에 의한 등기청구권(부동산매수인의 소유권이전등기청구권) 

① 부동산매매계약에 있어서 매수인이 매도인에 대해 가지는 등기 청구권은 채권행위로부터 발생하는 채권적 청구권이다(다수설, 판례). 

② 이때의 등기청구권이 소멸시효에 걸리는지에 관해 학설은 대립하나, 판례는 부동산의 매수인이 부동산을 인도받아 사용 · 수익하고 있는 한 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다고 한다(대판 전합체 1976.11.6, 76다148). 

③ 또한 최근의 판례는 부동산의 매수인이 부동산을 인도받아 사용 · 수익하고 있다가 ‘보다 적극적인 권리행사의 일환’으로 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계하여 준 경우에도 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 한다(대판 전합체 1999.3.18, 98다32175). 

(2) 실체적 권리관계와 등기가 일치하지 않는 경우 

① 예를 들어 甲 소유의 부동산을 乙이 등기서류를 위조하여 자기 앞으로 소유권이전등기를 한 경우 甲은 乙을 상대로 등기말소를 청구할 수 있다. 이때의 등기청구권은 물권의 효력으로서 발생하는 물권적 청구권이다. 

② 그 외에도 법정지상권자의 법정지상권설정등기청구권도 법률규정에 의해 발생하는 물권적 청구권이고, 매매계약이 해제 된 경우 물권적 효과설에 따른 등기청구권 역시 물권적 청구권 이다.

 

등기의 효력

 

1. 가등기의 의의 및 효력 

(1) 가등기의 의의 

① 청구권보전의 가등기 : 청구권보전의 가등기란 부동산물권 및 그에 준하는 권리의 설정  · 이전 · 변경 · 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 예비로 하는 등기를 말한다. 이는 「부동산등기법」에 의해 규율되고 있다. 담보가등기란 채권담보의 목적으로 경료된 가등기를 말한다. 이는 「가등기담보 등에 관한 볍률」에 의해 규율되고 있다. 

② 담보가등기 : 담보가등기는 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말하는 것으로 채권담보를 목적으로 하여 채무자 또는 제3자의 소유 부동산이 목적물이다.

(2) 가등기의효력 

① 본등기 전의 효력(가등기인 채로의 효력) 

㉠ 본등기가 경료되기 전에 가등기인 채로는 아무런 실체법적 효력이 없다. 또한 가등기가 되어 있다고 하더라도 어떤 법률관계가 존재하는 것으로 추정되지 않으므로 가등기는 청구권존재의 추정력도 없다. 다만, 가등기가 불법말소된 경우 가등기권리자는 불법하게 말소된 가등기의 회복등기를 청구할 수 있다. 

㉡ 가등기에 기한 본등기가 없는 한 가등기의무자는 여전히 자신의 권리를 처분할 수 있으며 그 처분에 기하여 한 등기도 유효하다. 따라서 가등기 권리자는 가등기만으로써는 가등기 후의 본등기를 취득한 제3자에게 대항할 수 없다.  

② 본등기 후의 효력 - 순위보전적 효력 

㉠ 가등기에 기하여 본등기를 하게 되면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 주의할 것은 물권변동의 효력은 본등기를 한 때 발생한다는 점이다. 

㉡ 가등기 후에 제3자에게 소유권이전의 본등기가 된 경우 가등기권리자는 누구를 상대로 가등기에 기한 본등기를 청구 하여야 하는가? 가등기권리자는 현재의 등기명의인이 아니라 가등기의무자인 전소유자를 상대로 본등기를 청구 하여야 하고, 본등기가 되면 가등기 이후에 있었던 제3자의 본등기는 직권으로 말소된다. 

2. 본등기의 효력 

(1) 권리변동적 효력(창설적 효력) : 물권행위와 그에 부합하는 등기가 있으면 부동산물권변동의 효력이 발생한다. 주의할 것은 물권변동의 효력발생 시기는 등기신청시가 아니라 실제로 등기부에 기재된 때이다. 

(2) 대항적 효력 : 부동산제한물권 부동산임차권 및 부동산환매권에 관하여 일정한 사항을 등기하면 제3자에 대해서도 그 내용을 주장할 수 있다. 

(3) 순위확정적 효력 : 동일한 부동산에 등기된 권리의 순위는 등기의 선후에 의한다. 그러나 부기등기는 주등기의 순위에 의한다.

(4) 추정적 효력 : 추정적 효력이란 등기가 형식적으로 존재하면 무효인 등기라도 그에 상응하는 실체적 권리가 존재하는 것으로 추정하는 힘을 말한다. 이러한 추정적 효력은 부동산의 권리에 관한 사항에만 인정되고, 표시에 관한 사항에는 추정력이 인정되지 않는다.