법정지상권과 일괄경매청구권

법정지상권

 

민법 제366조 【법정지상권】 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 토지에 있는 건물의 소유자가 달라진 경우에는 토지소유자가 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 다만, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 

(1) 의 의 

제366조의 법정지상권이란 토지와 건물이 동일인의 소유이었다가 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 토지에 있는 건물의 소유자가 달라진 경우에 건물소유자가 당연히 취득하는 지상권을 말한다.  

(2) 인정이유 

① 우리 법제는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하므로 타인의 토지를 이용하기 위해서는 반드시 토지에 대한 이용권원(지상권, 전세권, 임차권 등)이 있어야 한다. 그런데 이러한 이용권원을 설정할 수 없는 상태에서 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 건물은 철거될 수밖에 없다. 

② 따라서 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 건물소유자가 토지소유자와 토지의 이용관계에 대한 협의를 미리 할 수 없는 부득이한 경우에 건물의 철거를 방지하고 건물소유자의 잠재적인 토지이용관계를 현실화하기 위하여 법정지상권이 인정되는 것이다.  

(3)성질 

제366조에 의한 법정지상권은 강행규정이다 따라서 저당권설정 당시의 특약으로 법정지상권의 성립을 배제할 수 없다. 

(4) 성랍요건  

① 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 있을 것 : 건물이 없는 토지에 저당권을 설정한 후에 건물을 지은 때에는 법정지상권이 성립하지 않는다. 건물이 존재하면 되므로 무허가건물, 미등기건물이더라도 법정지상권이 성립한다. 건물의 증축, 개축, 신축, 재축된 경우에도 법정지상권 이 성립한다. 다만, 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 결정한다. 

② 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일인의 소유일 것 : 저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는 다. 따라서 미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있다가, 대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는 법정지상권이 성립될 여지가 없다. 한편 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일인 소유이기만 하면 되므로 저당권설정 후에 토지 또는 건물이 제3자에게 양도 된 경우에도 법정지상권이 성립한다. 

③ 토지 또는 건물에 저당권이 설정되었을 것 : 토지와 건물 어느 하나에 저당권이 설정되는 경우는 물론 양쪽 모두에 저당권이 설정되어도 무방하다. 

④ 담보권실행경매로 토지소유자와 건물소유자가 달라질 것 : 제366조의 경매란 담보권실행경매를 말하며, 통상의 강제집행은 이에 포함되지 않는다(판례). 경매 이외의 방법으로 소유자가 달라진 경우에는 관습법상의 법정지상권이 성립한다. 

(5) 성립시기와 등기 

① 성립시기 : 법정지상권이 성립하는 시기는 매수인(경락인)이 매각대금(경락대금)을 다 낸 때이다. 

② 등기 : 법정지상권의 취득은 법률규정에 의한 물권변동에 해당한다(제187조). 따라서 법정지상권을 취득할 때에는 등기를 요하지 않으나, 이를 처분하는 경우에는 등기해야 한다.  

③ 법정지상권에 관한 등기 없이 건물을 처분한 경우 : 판례는 법정지상권부 건물의 양수인은 양도인을 대위(代位)해 토지소유자에게 지상권설정 등기를 청구할 수 있고, 이때 토지소유자가 건물양수인에 대해 건물철거를 청구하는 것은 신의칙에 반한다고 한다(다만, 토지소유자는 법정지상권부 건물의 양수인을 상대로 지료 상당의 부당이득반환청구는 할 수 있다). 

(6) 법정지상권의 내용과 지료 

① 법정지상권의 범위는 반드시 그 건물의 대지에 한정되는 것은 아니며, 건물 이용에 필요한 한도 내에서 대지 이외의 부분까지 미친다. 

② 지료는 당사자의 협의로 이를 정하나, 협의가 이루어지지 않은 때에는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다(제366조 단서).  

③ 법정지상권이 인정된다고 하더라도 법정지상권자는 대지소유자에게 지료를 지급할 의무가 있는 것이 원칙이므로 지상권자가 2년분 이상 지료를 체납한 경우 토지소유자는 지상권소멸청구를 할 수 있다. 다만, 예외 적으로 지료에 관한 협의나 법원의 결정이 없어서 ‘지료에 관한 내용 자체’가 없는 경우에는 지료체납이 있을 수 없으므로 토지소유자는 지상권소멸청구를 할 수 없다. 

저당토지 위의 건물에 대한 일괄경매청구권

민법 제365조 【저당토지 위의 건물에 대한 경매청구권】 토지를 대상으로 저당권을 실정한 자가 저당권을 설정한 후 그 토지에 건물을 지은 경우에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다. 다만, 그 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없다.

(1) 의 의  

일괄경매청구권(一括競賣請求權)이란 토지를 대상으로 저당권을 설정한 자가 저당권을 설정한 후 그 토지에 건물을 지은 경우에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있는 권리이다(제365조). 

(2) 인정이유 

제366조의 법정지상권 취득이 불가능한 경우 건물의 철거를 방지하고 토지의 교환가치를 확보하기 위해 일괄경매청구권이 인정된다. 

(3) 법적 성격 

① 일괄경매청구권은 권리이지 의무가 아니다. 따라서 일괄경매청구 여부는 저당권자의 자유이다. 

② 토지만을 경매하여 그 대금으로부터 충분히 피담보채권의 변제를 받을 수 있다고 하더라도 일괄경매청구권은 인정되며, 과잉경매로 되지 않는다. 

(4) 요 건 

① 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 없을 것 : 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 없는 경우에만 제365조의 일괄경매청구권이 문제되고, 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 있는 경우에는 제366조의 법정지상권이 문제된다. 

② 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있을 것  

㉠ 저당권설정자 이외의 제3자가 건물을 축조하더라도 일괄경매청구권은 인정되지 않는다. 

㉡ 저당권설정자가 건물을 축조한 후 이를 제3자에게 양도한 경우 일괄 경매청구권은 인정되지 않는다. 

㉢ 저당권설정자로부터 저당토지에 용익권을 설정받은 자가 그 토지에 건물을 축조한 경우라도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 일괄경매청구권이 인정된다. 

(5) 효과 

① 일괄경매청구권을 인정하는 취지상 토지와 건물이 동일인에게 매각(경락)되어야 한다. 

② 우선변제권은 토지의 경매대금에 한정되고, 건물의 경매대금에 대해서는 우선변제권이 인정되지 않는다.