임대차계약의 성립

1. 임대차의 성립요건

(1) 낙성계약 

임대차는 낙성계약이므로 당사자의 합의에 의하여 성립한다. 

(2) 법률규정에 의한 성립 

시장 · 군수 · 구청장은 농지이용증진사업의 일환으로 유휴농지에 대하여 당해 농지 소유자 또는 임차인에 갈음하여 농작물을 경작할 자(이를 대리경작자라 한다)를 지정할 수 있다(농지법 제20조 제1항). 이러한 경우에는 유휴농지의 소유자 또는 임차인과 대리경작자 사이에  법률규정에 의한 임대차관계가 성립하는 것으로 볼 수 있다.

 

2. 임대차의 존속기간 

(1) 존속기간을 약정한 경우 

민법 제651조 【임대차존속기간】 ① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지 임대차의 경우를 제(除)한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다. 

② 전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지못한다. 

① 최단존속기간 : 민법에는 제한규정이 없고, 「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」에 각각 2년, 1년의 제한규정이 있다. 

② 최장존속기간 : 제651조 제1항에 대한 헌법재판소의 위헌결정으로 최장존속기간의 제한이 없다.

(2) 존속기간을 약정하지 않은 경우 

제635조 【기간의 약정 없는 임대차의 해지통고】 ① 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 

1 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 

2. 동산에 대하여는 5일 

제636조 【기간의 약정 있는 임대차의 해지통고】 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다. 

제638조 【해지통고의 전차인에 대한 통지】 ① 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 

② 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조 제2항의 규정을 준용한다. 

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 각 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다(제635조 제1항). 해지통고는 해지의 의사표시 외에 일정기간이 경과하여야 그 효력이 발생한다. 임대치목적물이 부동산인 경우에는 임대인이 해지통고를 한 때에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 때에는 1월, 동산인 경우에는 공히 5일이 경과하여야 해지의 효력이 발생한다. 

② 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조의 해지통고가 적용된다. 

(3) 존속기간의 갱신 

① 계약에 의한 갱신 

㉠ 약정한 존속기간이 만료한 경우 당사자는 합의로 10년을 넘지 않는 범위 내에서 그 기간을 갱신할 수 있다(제651조 제2항). 갱신횟수에 대해서는 제한이 없으므로 몇 번이고 갱신할 수 있다. 

㉡ 일정한 토지임대차에 대해서는 계약갱신이 간접적으로 강제된다. 즉, 건물 기타 공직물의  소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우 임차인은 임대인에 대하여 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다(제643조에서 제283를 준용). 

㉮ 갱신청구권이 인정되는 토지임대차의 범위는 최장기의 제한을 받지 않는 토지임대차의 범위보다 넓다. 즉, 반드시 ‘견고한’ 건물이나 공작물의 소유를 목적으로 하는 임대차 이어야 하는 것은 아니며, ‘목축’을 목적으로 하는 토지임대차도 포함된다(제643조와 제651조를 잘 비교할 것). 

㉯ 갱신청구권과 지상물매수청구권을 행사하기 위해서는 존속기간이 만료하고 지상물이 현존하여야 한다. 

㉰ 갱신청구권은 청구권이지만, 지상물매수청구권은 형성권이다. 

㉱ 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에는 임차인에게 갱신청구권과 지상물매수청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례의 태도이다. 

② 법정갱신(묵시의 갱신) : 임대차기간의 만료한 후 임차인이 임차물의 사용 · 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 제1항 본문). 법정갱신으로 인해 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되나, 다만 존속기간만은 기간의 약정이 없는 것으로 된다. 따라서 이 경우에는 제635조가 적용되므로 각 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있다.

㉠ 제639조 제1항의 성격에 대해서 판례는 강행규정으로 해석한다. 

㉡ 법정갱신이 성립하는 경우 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸하나(제639조 제2항), 당사자가 제공한 담보는 존속한다. 제3자가 제공한 담보란 질권, 저당권, 보증 등을 말하는 것이고 보증금은 이에 포함되지 않는다는 것이 판례의 태도이다. 

㉢ 주택임대차와 상가건물 임대차에 대해서는 각각 「주택임대차보호법」 과 「상가건물 임대차보호법」 에 특칙을 두고 있다(주택임대 차보호법 제6조, 상가건물 임대차보호법 제10조). 

(4) 단기임대차의 존속기간 

① 단기임대차의 의의 : 관리권한은 있어도 처분권한이 없는 자가 임대차계약을 체결하는 경우를 말한다. 관리권한은 있어도 처분권 한이 없는 자로는 부재자재산관리인, 권한의 정함이 없는 대리인, 후견인, 상속재산관리인 등이 이에 해당한다. 

② 단기임대차의 존속기간 : 민법은 그 대상에 따라 최장존속기간을 제한하고 있다(제619조)  

㉠ 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년 

㉡ 기타 토지의 임대치는 5년 

㉢ 건물 기타 공작물의 임대차는 3년 

㉣ 동산의 임대차는 6월 

③ 단기임대차의 갱신과 그 제한 : 제619조가 정한 기간은 갱신할 수 있다. 그러나 그 기간만료 전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월 내에 갱신하여야 한다(제620조).