저당권의 효력

1. 저당권의 효력이 미치는 범위

 

(1) 대상물의 범위 

민법 제358조 【저당권 효력범위】 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 다만, 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에서 달리 약정하였으면 그렇지 않다. 

민법 제359조 【과실(果實)에 대한 효력】 저당권의 효력은 저당부동산이 압류된 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 거두어들였거나 거두어들일 수 있는 과실에 미친다. 다만 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자에 대해서는 저당권자가 압류한 사실을 통지한 후에만 대항할 수 있다.

① 부합물과 종물 

㉠ 원칙적으로 저당권의 효력은 저당권설정 전후를 불문하고 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다(제358조 본문). 

㉡ 주된 건물에 대한 저당권의 효력은 부속건물에 관하여도 미친다. 저당건물이 증축된 경우에도 증축부분이 독립성이 없으면 증축부분에도 저당권의 효력이 미친다. 

㉢ 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권, 전세권, 임차권에도 미친다. 따라서 경매절차에서의 매수인(경락인)은 건물소유권을 취득할 때 지상권, 전세권, 임차권까지 취득한다. 이 경우 임대인의 동의가 없으므로 매수인(경락인)은 임대인에 게 대항할 수 없는 것이 원칙이나, 자신의 임차권취득이 임대인에 대한 배신행위가 아니라는 것을 입증하면 임대인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있다. 

㉣ 토지저당권의 효력은 저당토지 위의 건물과 입목 및 명인방법을 갖춘 수목의 집단에는 미치지 않는다. 

㉤ 저당권의 효력이 부합물과 종물에 미치는 것이 원칙이지만, 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에서 달리 약정하였으면 저당권의 효력이 미치지 않는다(제358조 단서). 

② 과실 : 과실(果實)은 저당권설정자가 취득하는 것이므로 저당권의 효력은 원칙적으로 과실(천연과실 · 법정과실 불문)에는 미치지 않는다. 그러나 저당권의 효력은 저당부동산이 압류된 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 거두어들였거나 거두어들일 수 있는 과실에 미친다. 다만, 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자에 대해서는 저당권자가 압류한 사실을 통지한 후에만 대항할 수 있다(제359조). 

③ 물상대위 : 저당권자는 저당물의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 저당권설정자가 받을 금전이나 그 밖의 물건에 대해서도 저당권을 행사할 수 있다(제370조에서 제342조를 준용하고 있음). 이를 물상대위라 하는데, 물상대위를 하기 위해서는 저당권설정자가 금전 기타의 물건을 지급 또는 인도받기 전에 압류해야 한다. 

(2) 피담보채권의 범위  

민법 제360조 【피담보채권의 범위】 저당권은 원본, 이자 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권실행비용을 담보한다. 다만 지연배생(遲延賠償)에 대해서는 원본의 이행기일이 지난 후의 1년분만을 담보한다.

① 제360조의 취지 : 저당권의 피담보채권의 범위에 관한 제360조는 후순위담보물권자나 저당부동산의 제3취득자를 보호하기 위해 지연배상에 관해 일정한 제한을 가하고 있다. 

② 내용 

㉠ 원본 · 이자 · 위약금은 등기해야 담보되나, 저당권실행비용과 채무불이행으로 인한 손해배상은 등기하지 않아도 담보된다. 이자는 등기된 것을 전제로 무제한 담보되나, 지연배상(지연이자)은 원본의 이행기일이 지난 후의 1년분만 담보된다. 

㉡ 제360조 단서에서 저당권이 지연배상을 1년분만을 담보하도록 하고 있는 이유는 후순위담보물권자나 제3취득자를 보호하기 위한 것이므로 이들이 없는 경우 전액 담보된다. 

㉢ 저당권의 피담보채권의 범위는 질권의 경우와 달리 그 범위가 좁다. 저당권은 대상물을 점유하는 것이 아니므로, 저당물보존비용과 저당물의 하자로 인한 손해배상청구권은 저당권의 피담보채권의 범위에 속하지 않는다. 

2. 우선변제적 효력

(1) 저당권자가 피담보채권의 변제를 받는 방법 

① 저당권을 실행하는 방법 : 경매신청에 의한 저당권 실행방법으로는 담보권실행경매가 있다. 이 경우에는 집행권원이 필요 없다. 그 외에 경매에 의하지 않은 저당권 실행방법으로는 유저당이 있다.  

② 이미 개시된 집행에 참가하는 방법 : 저당권지는 후순위저당권자의 저당권 실행, 전세권자 또는 유치권자의 경매신청, 일반채권자의 경매신청에 참가하여 우선순위에 따라 변제받을 수 있다.  

③ 채무자의 일반재산에 대한 강제집행 : 저당권자는 저당물에 의하여 변제받지 못한 부분의 채권에만 채무자의 다른 재산으로부터 변제를 받을 수 있다. 이를 통상의 강제집행(강제경매)이라 한다. 이 경우에는 집행권원이 필요하다. 또한 저당권자는 저당권을 실행하지 않고 먼저 채무자의 일반재산에 대해 강제집행을 할 수 있다. 그러나 일반채권자가 이의를 신청한 경우 그 강제집행은 저지된다. 

(2) 우선변제의 순위  

① 일반채권자에 대한 관계 : 저당권자는 언제나 일반채권자에 우선한다. 다만, 「주택임대차보호법」상의 우선변제와 최우선변제의 예외가 있다 (주택임대차보호법 제3조의2, 제8조). 저당권과 「주택임대차보호법」상의 우선변제권이 있는 주택임차권은 각각 저당권설정등기와 확정일자를 비교해 우선순위를 결정한다. 보증금 중 일정액은 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우 언제나 저당권자보다 먼저 변제를 받는다. 

② 전세권자에 대한 관계 : 전세권과 저당권의 우선순위는 등기의 선후로 결정된다. 

③ 저당권 상호간의 관계 : 저당권 상호간의 우선순위는 등기의 선후로 결정된다. 선순위저당권이 변제 기타의 사유로 소멸하면 후순위저당권은 그 순위가 승진한다(이를 ‘순위승진의 원칙’이라 한다). 

④ 국세우선권과의 관계 : 저당물의 소유자가 체납하고 있는 국세와 저당권의 우선순위는 법정기일과 등기를 비교해 우선순위를 결정한다. 다만, 저당물 자체에 부과된 국세와 가산금, 즉 당해세는 언제나 저당권에 우선한다. 

⑤ 파산채권자에 대한 관계 : 저당부동산의 소유자가 파산한 경우 저당권자는 별제권(別除權)을 행사할 수 있다. 

⑥ 근로관계채권과의 관계 : 기업이 도산하여 근로관계가 소멸하는 경우 최종 3월분의 임금, 최종 3년분의 퇴직금 및 재해보상금은 사용자의 총 재산에 대하여 저당권에 의해 담보된 채권에 우선한다(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여보장법 제12조).