임대차에서 임차인의 권리

(1) 임차권 

① 의의: 임차권이란 임차인이 목적물을 사용 · 수익할 수 있는 권리를 말한다. 

② 사용·수익의 범위 

㉠ 임차인은 계약 또는 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 임차물을 사용 · 수익하여야 한다(제654조, 제610조). 임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 위반행위의 정지를 청구하거나 손해가 있으면 손해배상을 청구할 수 있고 그 밖에 계약을 해지 할 수 있다. 

㉡ 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(제629조 제1항). 임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항). 

③ 임차권의 대항력 

㉠ 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제621조). 띠라서 임차권이 등기된 경우에는 제3자가 임대인인 소유자로부터 그 부동산을 양수하여 임차인에 대해 부동산명도 청구를 하더라도 임차인은 이를 거절할 수 있다. 

㉡ 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조 제1항). 토지임차인이 대 항력을 취득하기 위해서는 자신이 건물을 신축하고 소유권 보존등기를 한 경우뿐만 아니라 토지임차권과 건물을 양도받아 건물에 대한 소유권 이전등기를 한 경우까지도 포함된다. 다만, 토지임차인에게 토지에 관한 적법한 임대차계약 없이 그 지상 건물에 관하여 등기를 한 경우에는 대항력이 인정되지 않는다 한편 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 토지임차인을 보호할 필요가 없으므로 토지임대차는 그 대항력을 잃는다(제622조 제2항).  

(2) 비용상환청구권 

제626조 【임차인의 상환청구권】 ① 임차인이 임치물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 

① 필요비상환청구권 

㉠ 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다(제626조 제1항). 

㉡ 필요비란 임차물의 수선비 등과 같이 그 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 필요비는 임대인의 사용 · 수익하게 할 의무의 내용이므로 이는 원칙적으로 임대인의 부담에 속하는 것이다. 

㉢ 필요비의 범위는 단순히 목적물 자체의 현상을 유지하거나 그 원상을 회복하는 비용에 한하지 않으며 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출된 비용을 포함한다. 

㉣ 필요비상환청구는 필요비 지출 즉시, 즉 임대차존속 중에도 가능하고, 가액의 증가가 현존하는지의 여부에 관계없이 지출비용 전액에 미친다. 

②유익비상환청구권 

㉠ 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항). 

㉡ 유익비는 목적물을 개량하기 위하여 지출한 비용을 말한다. 유익비는 임대인이 지출하여야 하는 것은 아니지만 목적물의 가치가 증가한 때에는 임대인에게 부당이득이 되므로 상환하게 하는 것이다. 

㉢ 유익비란 임차인의 주관적인 취미나 특수한 영업목적을 위하여 지출된 것만으로는 부족하고 목적물의 객관적 가치를 증가하게 하는 것이어야 한다. 또한 유익비는 그 지출에 의한 개량이 임차물의 구성부분이 되어 임대인이 그 소유권을 취득하는 경우 (제256조)에만 문제된다. 

㉣ 유익비상환청구는 임대차가 종료하고 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 청구할 수 있다. 

㉤ 임차인은 비용상환청구권을 담보하기 위해 유치권을 행사할 수 있다. 그러나 임대인의 청구에 의해 법원이 상환기간을 허여한 경우에는 유치권을 행사할 수 없다 

③ 행사기간 

㉠ 필요비 · 유익비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다(제654조). 이 기간은 제척기간에 해당한다. 

㉡ 필요비상환청구는 필요비를 지출한 즉시 가능하므로 위 제척기간과 관계없이 지출한 때로부터 소멸시효가 진행한다.  

④ 제626조의 성격 : 임차인의 비용상환청구권에 관한 규정은 강행 규정이 아니므로 비용상환면제특약은 기능하다. 

(3) 건물임차인의 부속물매수청구권 

제646조 【임차인의 부속물매수청구권】 ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 

② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

① 임차인이 임차물에 부속한 물건이 독립한 존재를 가지게 되는 경우 임차인은 그 부속물에 대한 소유권을 취득하게 된다(제256조 단서). 그런데 임대차가 종료한 경우 임차인은 그 부속물을 수거 할 수도 있으나, 수거하게 되면 부속물의 경제적 가치가 떨어지고 이는 사회 · 경제적으로도 손실이 생기게 되므로, 민법은 임차인을 보호하기 위하여 일정한 경우 부속물매수청구권을 인정하고 있다. 즉, 건물 기타 공작물 의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(제646조).  

② 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서, 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말한다. 따라서 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 경우에는 부속물에 포함되지 않는다. 

③ 부속물매수청구권은 형성권이므로 임차인의 일방적 의사표시에 의해 임대인과 임차인 사이에는 부속물에 관한 매매계약이 성립하게 된다. 따라서 임차인의 부속물인도의무와 임대인의 대금지급의무는 동시이행관계에 있다. 

④ 부속물매수청구권은 임대차가 종료한 후라면 언제라도 행사할 수 있다. 

⑤ 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에는 부속물 매수청구권을 행사할 수 없다는 것이 판례의 태도이다. 

⑥ 부속물매수청구권에 관한 규정은 편면적 강행규정이므로 이에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(제652조). 

(4) 토지임차인의 갱신청구권과 지상물매수청구권 

제643조 【임차인의 갱신청구권, 매수청구권】 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다. 

① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 토지임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 갱신청구에 대해 임대인이 거절하는 경우 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 

② 매수청구권의 대상은 원칙적으로 토지 위의 지상물이다. 주의할 것은 임대차계약 당시의 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다는 점이다. 

③ 지상물의 객관적인 경제적 가치나 임대인에 대한 효용 여부는 매수청구권의 행사요건이 아니다. 

④ 지상물매수청구권자는 지상물의 소유자에 한하고, 그 상대방은 임차권소멸 당시의 임대인이다. 그러나 임차권이 소멸한 후 그 토지를 양수한 제3자가 있는 경우에는 그 제3자도 상대방이 될 수 있다는 것이 판례의 태도이다. 

⑤ 기간의 약정이 없는 토지임대차계약을 임대인이 해지한 경우에는 곧바로 계약갱신을 거절한 것이라고 할 수 있으므로 지상물매수청구를 할 수 있다. 그러나 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에는 임차인이 계약갱신을 청구할 수 없으므로 지상물매수청구권도 행사할 수 없다. 

⑥ 지상물매수청구권은 형성권이므로 임차인의 일방적 의사표시에 의해 임대인과 임차인 사이에는 부속물에 관한 매매계약이 성립하게 된다. 따라서 임차인의 지상물인도의무와 임대인의 대금지급의무는 동시이행관계에 있다. 

⑦ 지상물매수청구권에 관한 규정은 편면적 강행규정이므로 이에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(제652조). 

(5) 차임감액청구권 

① 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용 · 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다(제627조 제1항). 

② 차입감액청구권은 형성권이다.