특수지상권의 종류

1. 구분지상권

 민법 제289조의2 【구분지상권】 ① 지하나 지상의 공간은 위아래의 범위를 정하며 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권의 대상으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권 행사를 위하여 토지 사용을 제한할 수 있다. 

② 제3자가 토지를 사용 · 수익할 권리를 가진 경우에도 그 권리자와 그 권리를 대상으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 제1항에 따른 구분지상권을 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용 · 수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해해서는 안 된다. 

민법 제290조 【준용규정】 지상권자자 간 또는 지상권자와 이웃 토지의 소유자 간에는 제213조, 제214.조 및 제216조부터 제244조까지의 규정을 준용한다 ② 제289조의2에 따른 구분지상권에 관하여는 제1항과 제280조부터 제289조까지의 규정을 준용한다. 

(1) 의 의 

구분지상권이란 지하나 지상의 공간에 위아래의 범위를 정하여 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권을 말한다(제289조의2 제1항). 

(2)특징 

① 구분지상권은 과학기술의 발달 및 경제적 필요에 따라 토지이용의 입체화가 가능해짐에 따라 현실화된 권리이다. 

② 구분지상권이 설정되는 경우에는 그 목적이 되는 층 이외의 층은 원칙적으로 토지소유자가 그대로 이용한다. 

③ 구분지상권은 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 권리이므로 지상권과 본질적인 차이는 없고, 객체가 토지의 상하의 어느 층에 한정된다는 점에서 지상권과 양적인 차이만 있는 것이다. 

④ 수목을 소유하기 위한 구분지상권을 설정할 수는 없다. 

(3) 성 립 

① 구분지상권이 성립하기 위해서는 구분지상권설정계약과 등기가 있어야 한다. 

② 구분지상권의 객체는 토지의 어느 층에 한정되므로 반드시 토지의 상하의 범위를 정하여 등기해야 한다. 

③ 제3자가 토지를 사용 · 수익할 권리를 가진 경우에도 그 권리자와 그 권리를 대상으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 구분지상권을 설정할 수 있다(제289조의2 제1항). 이 경우 토지를 사용 · 수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해해서는 안 된다(제289조의2 제2항). 

(4) 효 과 

① 토지사용권의 범위 : 토지사용권의 범위는 설정행위에서 정해진 구분층에 한정되고, 나머지 부분은 토지소유자 또는 이용권자가 그대로 사용 한다. 

② 토지사용권의 제한 

㉠ 설정행위로써 구분지상권의 행사를 위하여 토지소유자의 사용권을 제한할 수 있고, 이를 등기하면 제3자에게 대항할 수 있다. 

㉡ 기존 이용권자의 승낙을 얻어 구분지상권이 설정된 경우 기존 이용권자는 구분지상권의 정당한 행사를 방해해서는 안 된다. 

㉢ 구분지상권에 관해서는 지상권의 정의규정(제279조)을 제외한 모든 규정이 구분지상권에 준용된다. 따라서 구분지상권에 관한 내용은 지상권에 관한 내용과 동일하다. 

㉣ 구분지상권에 관해서도 상린관계규정이 준용된다. 

㉤ 구분지상권에 기하여 토지에 부속된 공작물의 소유권은 구분지상권자에게 귀속한다(제256조 단서).

 

2. 분묘기지권

(1) 의 의 

분묘기지권(墳墓基地權)이란 분묘를 소유하기 위하여 기지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 

(2) 성립요건 

① 세 가지 취득원인 : 판례에 의하면 분묘기지권을 취득하는 원인에는 세 가지가있다. 

㉠ 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 

㉡ 자기 소유 토지에 분묘를 설치하고 그 토지를 타인에게 양도한 경우 

㉢ 분묘기지권을 시효취득한 경우이다. 

② 공시방법 : 분묘기지권은 분묘 자체가 공시방법의 기능을 하므로 등기는 필요 없다. 분묘가 평장(平葬) 또는 암장(暗葬)된 경우에는 분묘기지권을 취득할 수 없다. 

(3) 효력 

① 분묘기지권의 보호 : 분묘가 침해된 경우 분묘소유자는 그 침해의 배제를 청구할 수 있다. 

②효력범위 

㉠ 이미 설치되어 있는 분묘를 소유하기 위해서만 분묘기지권을 취득 한다. 분묘기지권의 범위는 분묘가 설치된 기지에 국한되는 것이 아니고 분묘의 수호 및 제사의 봉행에 필요한 주위의 빈 땅에도 효력이 미친다. 

㉡ 기존의 분묘기지권의 효력이 미치는 범위 내에서 부부합장을 위한 쌍분형태의 분묘를 새로이 설치할 수 없다. 또한 단분형태의 분묘도 설치할 수 없다.  

③ 존속기간 : 분묘기지권의 존속기간을 약정한 경우에는 약정기간에 의한다. 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 제사의 봉행이 계속되는 한 분묘기지권의 존속기간도 계속되어야 한다. 따라서 분묘기지권에는 지상권의 존속기간에 관한 규정을 유추적용해서는 안 된다. 

3. 법정지상권

(1) 의의와 인정이유 

① 우리 법제는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하므로 타인의 토지를 이용하기 위해서는 반드시 토지에 대한 이용권원(지상권, 전세권, 임차권 등)이 있어야 한다. 그런데 이러한 이용권원을 설정할 수 없는 상태에서 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 건물은 철거될 수밖에 없다. 

② 따라서 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 건물소유자가 토지소유자와 토지의 이용관계에 대한 협의를 미리 할 수 없는 부득이한 경우에 건물의 철거를 방지하고 건물소유자의 잠재적인 토지이용관계를 현실화하기 위하여 법정지상권이 인정되는 것이다. 

(2) 성 질 

법정지상권에 관한 규정은 강행규정이다. 따라서 당사자의 특약에 의하여 법정지상권의 성립을 배제할 수 없다. 

(3) 유 형 

① 제305조 제1항 : 대지와 건물이 동일인의 소유인 경우에 그 건물에 전 세권을 설정한 때에는 그 대지 소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 

② 제366조 : 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 토지에 있는 건물의 소유자가 달라진 경우에는 토지소유자가 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 

③ 「가등기담보 등에 관한 법률」 저110조 : 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우 그 토지나 건물에 대하여 소유권을 취득하거나 본등기가 행하여진 경우 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 본다.

④ 「입목에 관한 법률」 제6조 : 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 

4. 관습법상 법정지상권

(1) 의 의 

관습법상의 법정지상권이란 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 그중 어느 하나가 매매 기타 사유로 소유자가 다르게 된 경우에 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자가 당연히 취득하는 지상권을 말 한다. 

(2) 성 질 

① 관습법상의 법정지상권은 판례에 의해 인정된 관습법상의 물권 이다. 

② 관습법상의 법정지상권은 건물을 철거한다는 ‘특약’이 없는 경우에 인정되는 것이므로 관습법상의 법정지상권에 관한 규정은 임의규정 이다. 

(3) 성립요건  

① 토지와 건물이 동일인 소유일 것 

㉠ 토지 위에 건물이 존재하면 되므로 미등기건물 · 무허가건물의 경우에도 관습법상의 법정지상권이 성립할 수 있다. 

㉡ 토지와 건물이 처분 당시에 동일인의 소유에 속하면 족하고, 원시적으로 동일인의 소유에 속할 필요는 없다. 

② 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타 사유로 소유자가 달라질 것 

㉠ ‘매매 기타 사유’에는 매매뿐만 아니라 증여, 대물변제, 공유물분할, 귀속재산의 불하, 통상의 강제집행(강제경매). 「국세징수법」에 의한 공매 등도 포함된다. 

㉡ 소유자가 달라지는 시점은 법률행위인 경우에는 소유권이전등기를 경료한 때이고, 통상의 강제집행(강제경매)과 「국세징수법」에 의한 공매의 경우에는 매수인이 매각대금을 다 낸 때이다. 

③ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 

㉠ 당사자 사이에 건물철거의 합의가 있는 경우에는 관습법상의 법정 지상권은 성립하지 않는다. 

㉡ 건물철거의 특약의 존재에 대한 주장 · 입증책임은 그러한 특약의 존재를 주장하는 자가 부담한다. 

(4) 효력 

① 관습법상의 법정지상권은 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이 취득한다(제187조 본문). 따라서 건물소유자는 법정지상권을 취득할 당시의 토지소유자에 대하여서는 물론 그로부터 토지소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기 없이 관습법상의 법정지상권을 주장할 수 있다. 한편 관습법상의 법정지상권을 처분하는 경우에는 등기해야 한다(제187조 단서). 

② 관습법상의 법정지상권의 효력에 관해서는 지상권에 관한 규정이 유추적용된다. 따라서 존속기간은 원칙적으로 그 약정을 하지 않은 것으로 처리되고(제281조), 지료는 당사자 사이의 협의 또는 법원의 결정에 의한다.