부동산물권변동

법률행위에 의한 부동산물권변동

 

제186조 【부동산 물권변동의 효력 발생】 법률행위로 인한 부동산에 관한 물권의 취득 · 상실 · 변경은 등기해야 효력이 생긴다.

1. 원 칙 

법률행위에 의한 물권변동에서 우리 민법은 성립요건주의를 취하고 있다. 따라서 법률행위에 의해 부동산물권이 변동하기 위해서는 물권행위와 등기가 있어야 한다. 

2. 제186조의 적용범위 

제186조는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권에만 적용된다. 

법률규정에 의한 부동산물권변동

 

제187조 【등기가 필요하지 않은 부동산물권 취득】상속, 공용징수, 판결, 경매 그 밖에 법률의 규정에 따른 부동산에 관한 물권의 취득은 등기가 필요하지 않다. 다만, 등기를 하지 않으면 그 물권을 처분할 수 없다. 

1. 원 칙 

(1) 법률규정에 의한 부동산물권변동이란 법률행위에 의하지 않은 부동산물권변동을 총칭하는 것이다. 법률규정에 의한 부동산물권의 취득 시에는 등기가 필요하지 않다. 등기가 필요하지 않은 이유는 성질상 등기가 불가능하거나 국가기관의 행위라는 점 등을 들고 있다. 

2. 제187조의 적용범위 

(1) 상속 

① 상속의 경우에는 피상속인이 사망한 때에 등기 없이 물권변동의 효력이 생긴다. 

② 포괄유증과 회사합병도 상속과 동일하므로 등기 없이 물권변동의 효력 이 생긴다. 

(2) 공용징수 

공용징수란 국가가 법률에 의하여 국민의 재산권을 강제적으로 취득하는 것을 말한다. 먼저, 협의수용의 경우에는 협의에서 정하여진 시기에 등기 없이 물권변동의 효력이 생기고, 재결수용의 경우에는 재결에서 정한 수용개시일에 등기 없이 물권변동의 효력이 생긴다. 공용징수에 의한 물권취득은 원시취득에 해당하지만 실무상 이전등기를 한다. 

(3) 판 결 

① 제187조에서 말하는 판결은 형성판결에 한하고 이행판결, 확인판결은 이에 포함되지 않는다. 형성판결에 해당하는 예로는 공유물분할판결 사해행위취소판결, 상속재산분할판결 등을 들 수 있다. 또한 화해조서 나 인낙조서도 법률관계의 형성에 관한 것일 때에는 제187조의 판결에 포함된다. 

② 판결의 경우에는 판결이 확정된 때에 등기 없이 물권변동의 효력이 생긴다. 

(4) 경 매 

① 제187조에서 말하는 경매는 공경매에 한한다. 공경매에는 「민사집행법」의 강제집행절차에 의한 경매(담보권실행경매와 통상의 강제경매)와 「국세징수법」 에 의한 공매가 있다· 

② 경매의 경우에는 매수인(경락인)이 매각대금(경락대금)을 다 낸 때에 물권변동의 효력이 생긴다. 

(5) 기타 법률규정에 해당하는 경우 

제187조의 ‘기타 법률의 규정’에는 형식적 의미의 법률뿐만 아니라 관습법도 포함된다. 기타 법률규정에 의한 물권변동의 예로는 다음과 같은 것들이 있다. 

① 신축건물의 소유권취득

② 법정지상권의 취득, 관습법상의 법정지상권의 취득

③ 법정저당권의 취득, 법정대위에 의한 저당권의 이전 

④ 물건의 멸실 · 혼동 · 소멸시효로 인한 물권의 소멸

⑤ 존속기간 만료로 인한 용익물권의 소멸

⑥ 피담보채권의 소멸로 인한 저당권의 소멸

⑦ 분배농지의 상환완료로 인한 소유권취득

3. 제187조의 예외 

(1) 점유취득시효(제245조 제1항, 제248조)는 제187조의 유일한 예외이다 따라서 점유취득시효를 완성한 것만 가지고는 소유권을 취득하지 못하고 등기함으로써 소유권을 취득한다. 

(2) 점유취득시효는 원시취득이므로 이론상 보존등기를 해야 하나, 실무상 이전등기를 한다. 

제186조에 의한 물권변동인지 제187조에 의한 물권변동 인지 문제되는 경우

 

1. 원인행위의 실효에 의한 물권의 복귀 

(1) 문제의 소재 

원인행위인 채권행위와 독립하여 물권행위가 행해지고 또한 유효한 경우에 원인행위인 채권행위가 무효, 취소, 해제 기타의 사유로 실효된 경우에 물권은 당연히 복귀하는가?  

(2) 원인행위가 무효 · 취소된 경우 

① 물권행위의 무인설 : 원인행위가 무효 · 취소되더라도 물권행위에는 영향이 없고 물권변동은 그대로 유효하므로, 물권은 당연히 복귀하지 않고 또 다른 물권행위와 말소등기를 해야 복귀한다는 입장이다. 따라서 무인설에 의하면 제186조에 의한 물권변동에 해당된다. 이 견해에 따르면 물권자는 상대방에 대해 부당이득 반환청구권을 행사하여 등기의 말소 또는 이전등기를 한다. 

② 물권행위의 유인설(판례) : 원인행위가 무효 · 취소된 경우 물권행위도 소급적으로 무효가 되고 물권변동은 처음부터 없었던 것으로 되므로, 물권은 말소등기 없이 당연히 복귀한다는 입장이다. 따라서 유인설에 의하면 제187조에 의한 물권변동에 해당된다. 이 견해에 따르면 물권자는 상대방에 대해 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하여 등기의 말소 또는 이전등기를 한다. 

(3) 계약해제의 경우 

① 채권적 효과설 : 이는 물권행위의 무인설의 입장으로서, 이 견해에 의하면 제186조에 의한 물권변동에 해당된다. 

② 물권적 효과설(판례) : 이는 물권행위의 유인설의 입장으로서, 이 견해에 의하면 제187조에 의한 물권변동에 해당된다. 

(4) 제3자보호의 문제 

① 물권행위의 무인설 : 이에 의하면 상대방과 거래한 제3자는 선의 · 악의 불문하고 보호된다. 

② 물권행위의 유인설 : 이에 의하면 상대방과 거래한 제3자는 원칙적으로 권리를 취득할 수 없고, 다만 개별적 제3자 보호규정(제107조 제2항, 제108조 제2항, 제109조 제2항, 제110조 제3항, 제548조 제1항단서)을 통해 보호된다. 

2. 재단법인설립에서의 출연재산의 귀속시기 

(1) 제48조 

제48조 【출연재산의 귀속시기】 ① 생전처분으로 재단법인을 설립하는 때에는 출연재산은 법인이 성립한 때(설립등기를 한 때)로부터 법인의 재산이 된다. 

② 유언으로 재단법인을 설립하는 때에는 출연재산은 유언의 효력이 발생한 때(유언자가 사망한 때)로부터 법인에 귀속한 것으로 본다. 

 (2) 문제의 소재 

제48조 규정과 물권변동에 관한 성립요건주의의 원칙이 정면으로 충돌하고 있다. 

(3) 견해의 대립 

① 다수설은 제48조를 제187조의 ‘기타 법률의 규정’에 해당한다고 보아 제48조가 규정한 시기에 법인에게 귀속한다는 입장이다. 이 견해에 따르면 제187조에 의한 물권변동에 해당된다. 

② 이에 대해 소수설은 출연행위는 법률행위이므로, 설립등기 외에 제186조에 의해 이전등기를 한 때 법인에게 귀속한다는 입장이다. 이 견해에 따르면 제186조에 의한 물권변동에 해당된다. 

③ 한편 판례는 출연자와 법인 간에는 제48조가 규정한 시기에 법인에게 귀속되나, 법인이 취득한 부동산을 가지고 제3자에게 대항하기 위해서는 제186조에 따라 이전등기를 해야 한다고 한다(이를 ‘소유권의 관계적 귀속현상’이라 함. 대판 전합체 1979,12,11, 78다481 · 482), 

3. 소멸시효완성과 용익물권의 소멸 

(1) 절대적 소멸설(다수설) 

이 견해에 의하면 소멸시효의 완성으로 물권은 말소등기 없이도 당연히 소멸한다고 보므로, 이는 제187조에 의한 물권변동에 해당된다. 

(2) 상대적 소멸설(소수설)

이 견해에 의하면 소멸시효의 완성만으로는 물권이 소멸하지 않고 상대방이 원용권을 행사해 말소등기를 해야 물권이 소멸한다고 보므로, 이는 제186조에 의한 물권변동에 해당된다. 

4. 지상권과 전세권의 소멸청구 

(1) 등기불요설 

이 견해에 의하면 소멸청구는 형성권의 행사이므로 말소등기 없이도 소멸 한다고 보므로, 이는 제187조에 의한 물권변동에 해당된다. 

(2) 등기필요설 

이 견해에 의하면 소멸청구는 물권적 단독행위 또는 채권적 청구권이므로 말소 등기를 해야 소멸한다고 보므로, 이는 제186조에 의한 물권변동에 해당된다. 

5. 전세권의 소멸통고 

(1) 등기불요설 

이 견해에 의하면 소멸통고는 형성권의 행사이므로 6개월 경과 후 말소등기 없이도 소멸한다고 보므로, 이는 제187조에 의한 물권변동에 해당된다. 

(2) 등기필요설 

이 견해에 의하면 거래안전을 위해 6개월 경과 후 말소등기를 해야 소멸한 다고 보므로, 이는 제186조에 의한 물권변동에 해당된다.  

6. 부동산물권의 포기 

부동산물권의 포기의 경우에는 등기필요설이 다수설이다. 이 견해에 의하면 제186조에 의한 물권변동에 해당된다.